【研究报告内容摘要】
事件描述:深圳发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》,涉及加快商品房供应及促进城市更新工作提速提效等楼市支持措施。
事件评论:商品房预售及土地款缴纳条件有所降低,房企资金压力将有所缓解。过去,深圳要求七层以上的商品房项目已完成地面以上2/3层数方可申请预售;此次《通知》规定,今年内高层建筑主体施工形象进度达到总层数的1/2、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目,可以申请预售。另一方面,《通知》允许延期缴纳土地出让价款;对土地价款缴款截止时间在今年1月23日至6月22日的项目(包括且不限于城市更新项目),用地单位未在约定或规定的期限缴交土地价款的,不作为违约行为,不计收利息和滞纳金,土地价款按原约定执行并可延期至2020年6月22日前缴交。上述新规能够有效加快深圳商品房供应,同时也能一定程度缓解房企当前资金压力。
加大城市更新支持力度,促进供应有效增加。《通知》要求在深圳疫情防控期间,各部门要全力支持城市更新开发企业复工复产,不得在全市政策规定外增设审批环节;进一步提高审批效率,做好服务企业的工作;同时,各区在签订城市更新项目实施监管协议时,可根据项目实际情况由实施主体申请人以金融机构保函的方式代替现金形式的保证金。作为新增土地供应稀缺的城市,上述规定能够加大深圳市场供应,同时也直接利好拥有较多深圳旧改项目的房企。
新规出台或源于近期市场火热,政策意在引导市场平稳发展。基于对楼市调控、区域规划及货币政策等的乐观预期,今年以来深圳一、二手房市场持续火热,部分市场参与者的不规范行为也起到了推波助澜作用,“4000万豪宅秒光”、“房价跳涨超100万”等新闻频见报端,不利于楼市乃至整体经济健康发展。此前南山住建局已发布通知,严禁恶意炒作哄抬房价,“各中介机构及从业人员切勿以身试法”。此次新规旨在缓解房企资金压力、加快深圳商品房供应,能够一定程度缓解当前市场供需矛盾,稳定市场预期,进而促进深圳楼市平稳健康发展。
投资建议:新规或将加速新房成交,拥有较多旧改等深圳土储房企有望受益。深圳过去一度对拆除重建类城市更新较为审慎;此次《通知》出台能够加快深圳城市更新项目的转化,缓解房企资金压力的同时加快市场供应;在需求持续旺盛背景下,深圳新房成交量或将有效提升,而在深圳拥有较多土储(特别是城市更新项目)的房企有望受益。建议关注佳兆业集团(2019年末深圳土储货值占比约33%,深圳旧改项目占地面积1060万平、占比约27%)、龙光地产(2019年末深圳近期土储货值808亿、占比约21%,城市更新货值899亿、占比约22%)、深圳控股(2019年末深圳土储计容建面65.5万方、占比约20%)和招商蛇口(签署前海土地整备协议,土地补偿价值约432.10亿元)等。
风险提示:市场供应或存一定不确定性;房企销售业绩或出现一定波动。

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