在寸土寸金的深圳，公开土地市场门槛奇高，不仅要求“多金”，还要求拥有独特的产业资源，这让众多房企不得不转向寻求大宗物业交易机会，由此形成的庞大场外市场，隐含着不同角度的楼市信号。
中原工商铺发布的报告透露，刚刚过去的2017年，深圳共成交183宗大宗物业交易，成交额高达514亿元，其中第一季度的成交量占全年的约60%。再往前两年，深圳大宗物业交易额分别为428亿元、306亿元，交易量分别为154宗、122宗。
大宗物业交易包含土地、住宅、公寓、写字楼、工业厂房等，其中工业厂房并购是房企进行“城市更新”的一种土地储备方式。这些大宗物业交易的数据，与这座城市经济发展、人口流动、社会资产配置、企业战略息息相关。
写字楼吸纳量超预期
位于深圳罗湖区笋岗片区的“招商中环”项目，是2017年深圳大宗物业交易中最典型案例。招商中环一期包含3栋公寓和1栋写字楼，公开销售之前，浦发银行深圳分行整购一栋写字楼，深圳市富龙恒泰投资管理有限公司、深圳今鼎运营管理有限公司各整购一栋公寓，总价值超过40亿元。
整体来看，2017年深圳一手写字楼供需两旺，共成交53万平方米，同比大幅上升73%，成交均价51333元/平方米；二手写字楼则较为疲软，成交14万平方米，同比下降22%，成交均价41488元/平方米。
深圳中原地产总经理郑叔伦分析认为，在“房住不炒、租购并举”的政策下，房地产投资未来趋势是从短线投资、等待房价攀升，转为长期投资，从而收取稳定租金收入，在此背景下，相对于价格高企的住宅，写字楼、商铺等产品的价值得到重估，再次成为投资风口。
写字楼买卖方面，一手写字楼买卖最热门区域为龙岗、宝安、南山，而二手写字楼买卖热门区域为福田、南山、盐田；写字楼租赁方面，一手写字楼租赁最热门区域为南山、福田、龙岗，二手写字楼租赁热门区域为福田、南山、罗湖。
对比这四组数据可以看出，同为写字楼新增供应突出的龙岗、南山，龙岗区域内的更倾向于交易，而南山区域内的更倾向于租赁，这背后是地段带来的资产价值差异；福田占据着二手写字楼交易、租赁最热门区域，显现出成熟cbd的“姿态”，南山区在二手写字楼交易和一手写字楼租赁占据热门，透露出写字楼市场处于供应爬坡阶段。
2017年深圳写字楼市场一个最重要的特征就是“高供应+高吸纳”，全年甲级写字楼供应量接近140万平方米，吸纳量也超过110万平方米，相比往年50万平方米的量，今年吸纳量呈现爆发增长。但今后三年预计有180万平方米、185万平方米、165万平方米的写字楼供应，对入驻率和租金带来一定下行压力，甚至可能出现较高空置率，但相对于写字楼五年以上的投资周期来看，消化的空间仍在。
写字楼租赁客户行业占比排名分别为金融保险投资、高科技/电子、服务业/专业服务业。写字楼买卖客户行业占比排名则有所变化，为金融保险投资、制造业/实业、高科技/电子。
长租公寓提升至战略新高度
“租赁”几乎成为2017年中国楼市的主题，这是来自最高层对民生问题的解决之道。对于深圳，租赁房源的建设和储备，同样刻不容缓，深圳“十三五”期间的目标是建设保障性住房和人才住房40万套，其中人才住房不少于30万套。
任务急、时间紧，建设不了就只能在市场中收购，因此深圳市政府资金，成为2017年深圳公寓大宗交易中的主角。最典型的案例有深圳市才人安居集团购买万科深南道68号、中粮天悦壹号等物业，总价值超过20亿元；南山区政府、前海管理局购买塘朗城写字楼、公寓物业，总价值超过50亿元。
除了来自政府层面对于租赁的关注之外，金融机构、房地产企业、互联网企业，都将长租公寓业务提升至战略新高度，其中以建设银行为代表，在市场中以整租方式收储房源，数量和价值都不会小，后续建设银行还有大量的贷款放出，支持长租公寓运营商扩张规模。
以万科、碧桂园、龙湖、旭辉、泰禾为首的房地产企业们，在2017年已经真正投下“真金白银”在长租公寓领域，万科11.73亿元收购深圳福田富瑞斯国际公寓，泰禾在北京、天津等处收购高端公寓，总价值超过20亿元。
长租公寓在大宗交易中还呈现出金融特性，即以私募不动产基金收购存量资产，改造运营之后，通过资产证券化获得资产增值收益，或以自持物业未来租金收入、租约现金流等形式探索资产证券化获得融资，支持规模的扩展，这些资金未来都将成为大宗交易的主力资金。
房企暗战土地储备
深圳大宗交易中，工业厂房的并购是特殊的一种类型，该类工业厂房通常为传统低端制造业所有，房地产企业并购后，根据“城市更新”政策将其改造成产业研发、公寓、商业等业态，因此工业厂房的并购被视为房企土地储备的一种方式。
深圳中原地产投资部总经理杨创慧透露，2017年深圳工业厂房交易的成交量有所减少，但是价格明显升高。这源于工业厂房产权清晰，外地房企进入深圳，能够快速获得项目进行开发，工业厂房变得抢手。
对于未来工业厂房的交易，杨创慧认为价格会回归理性，观望情绪将增加。而观望主要来源于深圳市政府于去年底对工业厂房“城市更新”的政策限制，对其自持比例以及建筑面积设计提出更高要求。此前，很多工业厂房都被改造成“类住宅”产品对外出售。
2017年工业厂房并购中，深圳民营房企龙光地产最为活跃，福田向福仓储大厦、宝安塘尾地铁站附近的汇利五金厂房、新兴纸业厂房，三个项目总代价超过30亿元。龙光还在公开产权交易市场竞得南山华侨城片区的康佳旧改地块70%权益，总价近70亿元，未来将作为其市中心的总部大楼。
一位熟知深圳大宗交易市场的知情人士透露，在政策收紧之后，龙光对于工业厂房的并购也迅速转为观望，甚至退了已经下订的项目。
采取收缩战略的还有碧桂园，前两年在深圳大规模寻求项目，2017年在大宗交易中仅录得一个项目成交，即位于龙岗坂田区域的当纳利印刷有限公司厂房，价值约16亿元。另外还有中洲控股拿下观澜片区的永勤玩具厂房；卓越集团拿下新会展中心片区的兴英科技厂房，对价高达38亿元；来自广州的房企合景泰富则拿下坂田片区的中坡电器厂房。
这些工业厂房在不久的未来，就将成为房企的可售或自持项目，连同写字楼、长租公寓、购物中心等大宗物业交易类型产品一起，成为在深圳房地产行业中竞争的筹码。