来了，就是深圳人！
而说起这一句话，在心酸的背后，是汗水，还是（幸福）泪水，只有自己清楚！
所以，说起深圳，特别是深圳的房子，尤其是市总建筑面积约50%的“小产权房”及其业主，小产权房，无论如何是一个绕不过去的话题。
为此，面对小产权房数量之多，分布之广，类别之复杂，在全国无出其右者存在的现实，“房房博士”和你侃侃未来5年房价的影响，预判楼市走向，提供合理建议！
一、时下背景一
历史性改革的粤港澳大湾区，潜力即将释放！
面对国务院印发的《关于进一步深化中国(广东)自由贸易试验区改革开放方案》，相信粤港澳大湾区规划将会很快出台。
随即想起粤港澳大湾区前拥深圳、香港，背靠广州的天时地利，和栩栩而来形成的“龙脉”，形成了广州、东莞、深圳和香港组成大湾区的黄金中轴线。
尤其是凸显主要核心城市之一的深圳，面对即将大湾区的经济再次腾飞，看到行业曾经预判粤港澳大湾区房价至少涨30%的形势，与之时下深圳刚需阶层购房的欲望，比较当下最新约均价5.4万/平方米与1/3价格差落，现在越来越多的消费者开始采取购买“小产权房”，和大湾区潜力即将释放的好利消息，市场暗流汹涌起来！
面对未来大湾区，影响房价最大的两个因素就是土地和人口，深圳目前的可开发的土地已经捉襟见肘。特别是深圳要提出”东进战略“，土地就显得更加明显。
二、时下背景二
6月5日，深圳住建委发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》）说起，关于深圳“18年住房之约”或者“2.0时代房改”时代的背景，“二次房改”“城中村”的征程启动。
其间，最震撼的是：《意见》明确了面向未来（2018年至2035年）的住房发展目标，计划未来18年提供170万套住房；深圳也是第一个发布2035年住房规划的城市。
同时，最颠覆的是：在这份详细的住房规划中，深圳将人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2：2：2：4，彻底颠覆了过去30年以商品房销售为主的住房供应体系，供给主体走向多元化；在住房土地来源上，也从过去的政府垄断供应土地，变为政府供地、企事业单位自用地、村集体用地、棚户区改造等多个渠道。
新政，走向多元，成为可能！
三、未来5年房价的预判
根据目前深圳房地产行业小段时间的背景，结合“二次房改”供给主体走向多元化的趋势，和规划前夕粤港澳大湾区强势崛起的形势，意味着深圳人的生活将发生巨变！
那么，到底是什么会超乎你的想象的呢？
还是说现实，现在已经知道前海是深圳的龙头。那么前海涨，则深圳必涨成为现实。2017年到现在，后海南大涨50%。后海南到前海只有3-4公里。
所以，“房房博士”认为：
未来深圳楼市五年的预判
1、 大前海
宝安中心、前海北、前海南会带头领涨；
在2020年底会大涨45%以上。
2、南山+宝城
南山全域、碧海、新安、西乡等机场以南地区，启动时间会晚半年左右，大约到2021年6月时；
跟涨幅度不会低于40%。
3、沙井中心
依靠11号线运来金银和人才的——福永、沙井、松岗近地铁口新房在2021年底会基本跟涨到位；
跟涨幅度不会低于40%。
4、福田、罗湖
福田、罗湖作为深圳核心，在风口片区大前海的召唤下，估计于2019年初全域开始领涨。次新房、紧凑户型涨幅不会低于45%，时间截止到2021年6月；
老旧房、大面积户型涨幅约在35%左右，时间截止到2021年底。
5、龙华
龙华受地铁三期三批集中利好（4延、5延、6、6延、10），会稍晚福田三个月跟涨。红山上塘核心区趋于成熟，属于稳中求进格局，大涨较难；
在2021年底，会有不低于40%的涨幅。
6、光明
6号线通后，光明是龙华的小弟，所以光明地铁口大社区的上涨时间会比龙华地铁沿线略晚三个月；
由于光明普遍新房，所以上涨幅度接近龙华，幅度约40%。但是2022年底光明有13快线开通，会继续上涨。
7、坂田、平湖
坂田平湖在10号线通车半年之内，会有不少于20%的跳涨。加上跟涨福田的外溢，在2022年6月左右，会有综合不低于35%的涨幅。近地铁口的新房次新房涨幅不会低于40%。
8、盐田
8号线旅游线是盐田与核心区的通行寄托，也是盐田的房价命脉线。受整体涨幅外溢和8号线需求外溢。盐田在2021年底，整体至少会有40%的涨幅。
9、东部
布吉、横岗、龙岗、坪山同属东部，14号线会将东部所有洼地填平。
这个意思是东部涨幅在14号线通时候，整体涨幅会全部超越大市，近地铁口物业会涨幅更大。
未来房价指南表更直观
1、 预计2020年底
大前海范围次新房均价11-13万，老旧物业均价10万；
壹方中心16万+，前海时代一期13万+，阳光棕榈园9.5万+。
2、 预计2021年底
南山次新房普遍过11万，普通小区8.5万+，6万以下绝迹；
华润城 13万+，宝能城11万+。
3、 预计2021年底
宝城次新房普遍过10万，贵的12万，普通小区6.5万+；
御龙湾11万+，宏发qcc11万+，中粮锦云10万+。
4、 预计2022年底
大沙井近地铁口次新房均价普遍接近7万；华强城8万+。
5、 预计2023年13号线通后半年
光明九龙台房价9万+；其余各自参考。
6、 预计2021年底
福田石厦小面积普遍11万，百花学位房普遍16万+。
7、 预计2022年底
布吉近地铁口大社区次新房普遍8万+。
8、 预计2023年6月
横岗近地铁口大社区次新房普遍7万+。
9、 预计2023年6月
大运神盘接近10万，龙岗中心城近地铁口大社区次新房普遍6.5万+。
10、预计2023年6月
坪山中心区域单价普遍6.5万+。
这篇文章直截了当，几乎没有论证，但是毕竟就是相关预判，只是相关论证，相信在以后的日子里，“房房博士”会慢慢印证观点！