调控又来了？
今早起，对于深圳人来说，最重要的一条新闻大概就是“三价合一”了。把“三价合一”看做是调控其实是不准确的，“三价合一”其实是对过去二手房买卖普遍存在“阴阳合同”的一次纠偏，是一个不可逆的政策（限购、限贷、提高利率从过往的历史过程来看，是会有反复的调整，有时严格，有时放松。但是“三价合一”这样一个纠正过往漏洞的政策是不会在回去的）
网上有很多对于“三价合一”之后，交易成本的分析，有些比较复杂难懂，这里小编举个例子，方便大家理解。
以南山二手房为例：
1、市值300万的房子（面积低于90平米）（满二，不唯一），国土局评估价约210万，“三价合一”前后，税费相差约1.8万
2、市值500万的房子（面积低于90平米）（满二，不唯一），国土局评估价约350万，“三价合一”前后，税费相差约18万
3、市值1000万的房子（面积大于90平米）（满二，不唯一），国土局评估价约700万，“三价合一”前后，税费相差约22万
4、市值3000万的房子（面积大于90平米）（满二，不唯一），国土局评估价约2100万，“三价合一”前后，税费相差约50万
这里我们发现，300万和500万之间税费的变化远大于500万和1000万的差距。原因在于南山普通住宅和非普住宅是490万，原先500万的房子国土局评估价不足490万，所以是普通住宅，没有差额的增值税，“三价合一”之后，要按照成交价缴税，导致其成为非普通住宅，多了一个差额增值税，而且个税也由1%变为1.5%。
而评估价超过490万的住宅，其税费增加幅度是随着价格线型变化的，增加幅度约1.5%-2%
所以，现在南山市场上，市价超过490万，但是国土局评估价不超过490万的房子受政策影响最大，其税费增加幅度约3%-4%。小编预计，那些报价491万-520万的房子短期内受到“三价合一”的影响可能会把报价调到490万以内，对于此价格区间内的二手房购房者来说将会是一件大好事
造成以上情况发生的根本原因在于，国土局的网签价格必须和银行的评估价格一致，如果按照国土局评估价缴税，那么你只能按照这个价格贷款。
再举个例子，原先500万（国土局评估价350万）的房子，贷款7成 500*0.7=350万，首付500-350=150万，如果按照评估价贷款，7成 350*0.7=245万，首付500-245=255万。相当于首付从3成变成了5.1成！！
当然不是所有人都会受影响，比如全款买、比如有首付3成的资格，但是手头上的钱可以首付6成、比如去买新房！
至于未来会怎样，根据过往经验，短期内会有不少业主放弃售房、换房计划，市场冷淡，部分着急的业主会降价抛售。长远来看价格会反弹直至再次超过政策前，这个过程会比较快，可能只需要1年（可以对比2016年 10.4政策前后的价格和2017年10月份左右的价格）
不过对未来的预测除了要研究历史以外，还要参考当下的政治、经济形式。
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