来源：家在
作者：古柯碱
计划回东北照顾父母，无奈，3月21日挂盘，3月28日三价合一。
到今天，历经2个月的卖房历程！之前的懵懂，到现在的无奈，千言万语写下来，算是自己的卖房心得也好、交易历程也罢，说说看法吧。
----家在深圳@古柯碱
什么是三价合一，各位一定都烂熟于胸，不需要我在各位前辈面前卖弄了，捞干的、说真的吧。
我于大病一场之后，觉得应该多抽时间陪陪爸爸妈妈，所以打算卖掉深圳房子，再研究怎么样规划下人生。起因如斯，不多说了！
房子位于深圳宝安区福永镇，大空港这里（不写细致些，可能有人不知福永在哪）。产证面积70.87cm，套内实用面积137.5cm，层高6.5米真复式。论卖相，算是可以，467万五房两厅。
这2个月我发现个问题，无论你多诚心，起点多善良，都会被人当成讲价的筹码。
比如，之前父亲住院，我在东北，有位大姐一听，你父亲心脏不好，住院？？？在东北？？？太好了，你急卖啊！讲价往死里讲，各种秀人品下限，搞笑至极。
但是反思回来，为什么二手房不好卖了，我也抱着好奇的心思，认真了解了一下，跟政策导向无关、跟税费无关、跟首付无关，其实就是一句话，二手市场的需求和房子之间被三价合一政策弄得错乱了。
举个栗子：以我个人房子为例，宝安区豪宅360万，假设楼主460万成交，这时就有豪宅税了，就是，成交价格减去产证国土登记价格，差价部分除以1.05再乘以0.056，此为豪宅税。
这个360万看似是计税指导价格，其实也是银行评估标准，假设你要避税就要按360万的价格去银行做贷款，三成首付贷款252万，7成首付贷108万。（算法可能有误差）
这里问题来了，假设房子是平层，产证面积与实际面积相符合，那么你房子售价460万，贷款252万，首付就是208万，而不是真正的三成首付。
这样，房子的需求就错位了，因为刚需差什么，差首付啊，于是新房火了，为什么火，因为需求大，需求大，二手首付不够，或者稍微疲软，新盘就直接对接了刚需需求，先认筹，吃一两年利息。再出现摇号抢房，这都是需求与房子之间的畸形带来的。
反观最近看房的人，比较三合一之前，需求为主的人逐渐突出。投资为主的不是没有，有，但是相对少了很多。相比之下，需要高现金量的二手房确实难为了很多人。
再者，很多朋友说讲价嘛，降到人家买，其实说实话，我觉得不是业主想横盘，因为降价真的带不来什么收益。
假设宝中片区500多万的小三房，他实际首付要至少250万以上。如果按正常三成准备，才150万，降价降多少呢，100万么。
可是当你真的降价100万之后，刚需又被误伤了，因为有投资公司、个人，会持有现金，全款收走，刚需咋办呢？
最后，说说自己粗浅的看法吧，三合一其实是个微量的政策，北京早就实施了，在目前的政策力度下，取消那是扯淡了，可是无论什么新盘卖完了，都要进入二手市场再次交易。
不取消三合一，二手盘咋办呢。很简单，提高豪宅线就是松绑了。至于房子咋卖，房价咋走，实在说，我等屁民没什么掌控力。
写下这个帖子，一是现在卖房子中介不给力，人家也要吃饭，卖新盘交易速度快、有钱赚，二手没人鸟，还得靠自己；再一个也是自己的看法，抛出来看看有哪位前辈给指点迷津。言语粗糙，观点可笑之处，往各位前辈海涵。
家在深圳网友 @水晶凤凰 表示非常认同楼主的观点：帖子里有人说“现在不降三十几万也没啥吸引力”，我就震惊了！按市场行情走，我可以便宜一点，但朝南的房子买时就比北向多10万，再便宜30万？！那我脑袋一定进水了。压价就放着呗，真正有需求的还是会来，相信这点。
家在深圳
网友热评：其他卖家：二手房真的不好卖！
@新家在龙岗：我家龙中老房子满五年了，也想换房。上周一问中介，也觉得没戏了，卖不出。380万的房子，要么首付近200万、要么税费近25万，坑爹！还要中介费，只能等豪宅线上调了。@anastasia佳：我们小区一家复式200多平，500来万，卖了一年多也没卖出去。@13267099766：我也在卖房，现在人买房那是几十万的砍价，哪像我们以前买房，看中了，在预算内就下手！现在人买房太狠了。@kangaroo06：房子没那么好卖，我坂田大型社区的房子足足挂出7个月才卖出去。买家三价合一前看房，4月中决定买，税金多了14万。我产证登记价只有65万，多让了几万就成交了。但我并不认为这几万就让买家下定，最终还是买家的资金和意向决定的，税金问题不算特别大。
家在深圳
网友热评：与房子本身、楼主自己也有一定关系
@白菜白：你房子绝对不好卖！福永什么位置心理应该清楚；其二是复式；其三接近五百万 的房价，南山、福田、罗湖、龙华大把选择，重点是你房子地段太差。@后海四房：卖房的不用看买房的人品。卖到心理价位就行。人品这事，交给合同。合同要点要记牢。卖方要点是啥，留给中介秀技术，我就不班门弄斧了。@小脚脚：看了搂主家的户型图，按130平算的话，单价三万多，在福永不算笋盘。关键问题是，证上只有70平，这个是大硬伤，以后拆迁，开发商很难给你置换130平左右的房子。@福田a南山：与房子本身、楼主自己有一定关系。福永70平的房子，单价7-8万，而且房龄也点久了吧。你认为赠送高，但买家要掏真金白银买一个本本上只写70多平的房子，想法又不一样。@双明大道1号：多方面分析下，6米多真复式是不错，总价+税费+中介费估计快500万啦，沙井、楼龄不短。站对方立场瞅瞅，很多事就迎刃而解了。刚需一般喜欢楼龄新、面积小、总价低；土豪钟意大房子、位置好、学位好，你这个在中间，两边不讨好。
家在深圳
网友热评二手房不好卖，新房却卖得火热
@王盼亮：这也是新房为什么这么火的原因。@pcwyj：最近在看房，感觉中介注意力太不集中了，都在推新房，看中的二手有点意向的，根本不愿意去沟通价格。@jiro：二手为什么不好卖？道理很简单，新房卖得好开发商才有回款还贷，也有钱拿新地。@peter董：上周看了套二手房，很满意，业主只肯少一两万，税费加中介费要33万了，加首付要多付40万的首付，但税费就能降到15万了。跟业主一直沟通，只能少三万，三四百万的生意只减三万，现在二手楼价格这么硬气？一气之下第二天定了新房，一个点的契税就搞定了。
@呼吸想你：香港也是三价合一，消息刚出肯定有影响，消化消化就好了。