来源：房市不凡
kenny合作团队，平米深圳顺时针原创。
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深圳中轴板块深度剖析
一、罗湖的前世今生
1. 区域概况
罗湖区是深圳最早设立和发展起来的行政区，其土地面积只有78平方公里，只占深圳总面积的3.9%。辖区内拥有深圳最大的山梧桐山，儿童公园、体育公园等，区内的绿化面积占到了40平方公里之多，建设用地只有38平方公里，形成了“一半山水一半城”的说法。辖区人口达到189万左右，占深圳总人口的约9%，2017年的gdp占到深圳总量的8.6%。区内主要的产业是金融业、服务业、贸易和珠宝行业，发展初期借力香港并依托于口岸优势，罗湖的商贸、物流、珠宝等行业都具有较深厚的底蕴和较强的实力。
2. 发展历程
罗湖区于1982建区，80-90年代经过了大量的集中建设，贸易、金融业迅速发展；2000年之后服务业开始兴盛，这一阶段建设了很多商业综合体，大多数的住宅也是在这一时段建成使用；2010年之后，产业持续升级、城市不断更新，罗湖迎来了新的一波发展。
罗湖的建设历史曾创造了很多“深圳第一”乃至“中国第一”：1987年，中国第一宗土地使用权的公开拍卖在罗湖举行，最终拍出了525万的天价；国贸大厦曾经以三天一层楼的建设速度，在国内打响了“深圳速度”；1978年对外开放的文锦渡口岸在经历了40年的历史后，将货柜货车迁去莲塘口岸，改建为家庭用车口岸。
3. 产业与配套
a 三大旧改
罗湖的旧改项目推进很快，三大旧改中水贝-布心附近会建设为以珠宝产业为核心的珠宝产业区；莲塘口岸周边将统一建设成为大梧桐产业带；红岭路对标纽约华尔街，蔡屋围到笋岗一线将建设以金融产业为主的深圳华尔街。
b 罗湖金三角
罗湖的旧金三角由人民南、蔡屋围和东门商圈构成，三大旧改项目的推进形成了罗湖新的金三角：以商业商贸为中心的东门商圈湖贝，以金融服务为核心的蔡屋围商圈，以及国际时尚消费中心的笋岗商圈；其中笋岗片区旧改规划将建成深圳塔、京基100、恒大金融中心、招商中环等摩天大楼构建的新的深圳商务商业天际线，形成深圳中轴线上的一串明珠。
在城市更新和高规格规划的加持之下，毫无疑问，罗湖将在新的一轮城市建设热潮中蝶变重生，迎来又一轮的迅猛发展。
4. 价格体系
罗湖没有真正的豪宅，整体以小户型产品为主、价格不高，最贵的楼盘单价也只在11-12万左右。莲塘片区有少量别墅，单价在13万左右，但由于产品定位不准确，在市场上并不受欢迎。
a 产品类别
刚豪：有社区，在核心区域，大户型为主的次新楼盘，定位较高，在罗湖很少；
学位：带深中学位，属于四大名校学位房中性价比最高的一个，相比之下，深实验、深外的学位房都要比深中的单价总价高很多；
大社区：真正带花园的社区，在罗湖非常少见，单价基本上在7万+；
正常：250-350万的房子，由于早期大量借鉴香港模式，有很多香港开发、设计的楼盘，以塔楼居多，容积率高、小户型为主。
b 价格地图
罗湖老金三角：老街、国贸、大剧院周边，以港式的塔楼小面积产品为主，单价、总价都不高，但商业、教育、医疗等配套成熟、服务业发达，租金很高，资金回报率好，总价以250-350万之间的为主。
翠竹片区：有深中学位加持，价格比较高，但是单价在6.4万左右，性价比还是很高的；
东晓片区：片区内居住小区少，老旧小区比较多，品质比较低，成交很少；
笋岗片区：目前以仓库为主，号称中华第一仓，旧改推进快，规划以金融为主的深圳华尔街；
黄贝岭片区：新开盘的楼盘价格在5-7万，其他比较热销的楼盘单价在5万+左右。
曾有一句话形容罗湖是“没落的贵族”，新兴片区比如南山、宝安人是在当代科技产业变现的过程中吃到了发展红利，而罗湖人的财富是经过多年的积累，其实具有相当的实力。有钱人保有旧的生活圈层，存在一定的罗湖情节，因此罗湖新开盘多以大户型豪宅为定位，价格非常高。
5. 选筹
a 区域特点
笋岗以北城市面貌相对较老，商业不繁华，房子单价低但是不适合投资；罗湖南单价低总价低租金高，非常适合首付在50-80之间的上车需求
b 反推法则
三价合一政策的执行对龙岗的影响特别大，而罗湖由于总价较低，所受的影响较小，以首付50-80的4倍杠杆反推总价，在250-300总量之间的房子杠杆足、租金高、月供压力小，安全性和流动性都很好，适合作为上车投资的首选。
二、当红炸子鸡龙华
1. 区域概况
龙华区土地面积175.58平方公里，占深圳总面积的8.9%，属于深圳市土地面积较多的一个区。常住人口经统计达到了151万多人，在深圳市近三年的人口增长率排名第一。不仅人口增长趋势很猛，人口结构也在不断升级。以前龙华属于关外，以打工人群居多；现在随着房价的上涨、产业的升级，价格开始筛选人，大企业白领和高管逐渐迁入进来，使得人口组成、结构开始变化。
2. 发展历程
龙华的发展经历了一下几个阶段：宝安小镇—福田后花园—龙华二线扩展区—2011年成立龙华新区—深圳中轴新城—2016年正式成立龙华区—规划深圳未来新的中心区，超级城市门户。逐步升级的城市规划定位，也给龙华区未来的发展带来了无限的想象力。
2020龙华规划进一步加强了未来龙华区的利好：
中轴线梅关高速与轨道交通：南北将直接贯通并进行拓宽，未来深圳的30条地铁中，经过龙华的有8条，极大的改善交通环境，4号线延长线已经在建，有轨电车未来将建设双轨道；
规划新中心：北站周边将建设新的商务商业中心，形成更强的向心吸引力；
龙华政府所在地观澜：大量农民房和厂房改造和快速的土地改造推进速度，就是未来的城市拓展空间，在深圳土地紧缺的情况下，龙华工业区未来想象空间很大，但是需要5-8年的时间周期。
3. 宇宙中心
龙华的底气就是深圳北站。北站作为深圳的中轴门户，对接华南和香港，是深圳人流量最大、人气最旺的车站。乘坐深港高铁，只要24分钟北站接通香港西九龙，在半小时通勤时间之内，而西九龙和北站周边的房价差目前在4倍左右。就深圳来说，以高铁更高效的通勤速度、点对点的直接性连接，将会使得龙华对接湾区的效率更快。
北站周边规划的商务区对标福田cbd，未来会建设60多栋高楼并引入一大批总部型企业和25万+的上班人群，那么可以思考，这些企业高管和员工将会居住在哪里？在红山上塘片区，15年金茂地王拍出了5.7万的楼面价，未来房价9万才能勉强回本，投资龙华的未来是不可限量的。
4. 价格体系
a 产品类别：
豪宅、改善和上车盘，豪宅目前较少，但未来一定会有，目前已经有少数楼盘达到豪宅价格。
b 购买力：
红山依托北站发展，有五波购买力的支持：福田富一代官一代的后代外溢、华为富士康的中高管外溢、南山西丽的豪宅有钱人外溢、香港人外溢、以及北站商务区的工作人群，未来龙华的投资空间是很大的。
c 价格地图：
整个深圳作为投资的标的都没问题，但是投资要选最合适自己的区域：
龙华第一梯队：8万+的楼盘现在价格已经偏贵了，由于有名校学位加持，价格依然在走高。
民治-龙华老城：均价在4.5-5.5万之间，通过对比可以挑选到比较合适的标的有一些较好的，带电梯、有小区、户型方正，总价300到500万的楼盘可以去筛选。
观澜和大浪：潜力很大，旧改很多，但建议在下一步投资再考虑，可能会出现暴击机会。
5. 选筹
建议选择豪宅线以下的两房，避免多交税；刚需型的三房通过一定技巧来购买。
三、传统强者福田
1. 概述
福田区作为深圳的政治、经济、文化中心，在交通、配套、产业等各个方面都体现出全面的强。福田区的面积与罗湖相当，只有78平方公里， 252万的常住人口，占到了深圳人口的12%，是深圳人口密度最大的一个区。去年gdp总量达到了3820亿元，深圳占比17%，人均gdp已经到达25w，已经超越了香港。对比香港的人口密度、生活便利和舒适度，而由于深圳科学合理的规划，在福田工作、生活是很舒适的，达到了经济发展和生活舒适的平衡。
2. 发展历程
福田区从80年代开始建设，早期只是农田、河流、荔枝林等原始的土地状态。94年之后开始大规模路网建设，99年在路网建设完成之后，市政配套和大量的土地建设才逐渐在路网的基础上逐步完成。2015年平安金融中心的落成，宣告了福田区建设的基本完成，未来的土地开发主要依靠城市更新、旧改等。
讲到福田中心cbd，在小小2.2公里见方的土地上由北向南集中了深圳的市政、文化、商业、办公等中心。从莲花山顶的邓小平铜像向南俯瞰，是福田的政治中轴：北靠莲花山，仿佛一方宝印；东侧的中心公园南北绵延，仿佛一条青龙；西侧的福田高尔夫地形起伏，形似一头卧虎，南向深圳河，曲水蜿蜒、玉带环腰。轴线两边高耸的写字楼阵列两边，形成庄严恢弘的城市形象。
3. 配套与规划
俗话说，要致富先修路。深圳的城市建设也是路网先行的。福田东西向有三条值得重点关注的高快速公路：北环大道、深南大道、滨河大道。北环东向通向龙岗，向西连接机场、广州，梅林段路网规划将进行改造，高快速路下沉，路面形成城市交通集散和城市绿化活动场地，将梅林与福田中心北区连接起来，城市环境和商业价值将会极大的提高。深南大道由东向西，串联起了红岭路、华强北、福田cbd、香蜜湖、车公庙、华侨城等深圳的重要片区。滨河大道结合规划沿一线、地铁线的开通，保税区的交通状况将得到很大的改善，未来也有很大的想象空间。
a 地铁规划：
根据2022年的深圳地铁线路规划，福田-罗湖的地铁线密度将进一步增大，从而更加强化其区域中心的地位。龙华、龙岗与福田-罗湖中心的交通连接加强，使得外部的资源集中导向中心区，中心区的居住需求则部分外溢，在这样的趋势下，龙华承接福田购买力外溢的空间将进一步增大。而对于龙岗区，在房屋价格已经与市中心区价格差距缩小、而商业、教育、市政配套相差较大的情况下，有学位需求的购买力会沿着地铁回流向市中心区。
b 站点比较：
通过比较地铁站点的统计数据，在深圳已经开通的165个地铁站点中，福田区拥有48个站点，不仅开通站点在深圳各区中数量最多，站点综合性也占最优。综合商业网、居住、娱乐、商务和交通条件等多维度的站点排名中，排名前20位的站点中福田占其中10席位。房子最终还是要回归居住属性，福田作为各个方面的服务配套最为均衡便利的片区，是最为稳健的投资区域。
c 学位投资：
从学位的角度来讲，学位房的居住属性只是其价值组成中的一部分，另一部分很大的价值在于它提供的学票。在普通房与学位房的比较当中，学位房的主要问题在于杠杆率不足，另一方面在一个平稳上升的市场中，学位房的升值速度较快，因此通过一定的资产配置计划，达成杠杆与价格的平衡，学位房也是一项不错的投资选择。
d 规划展望：
福田的城市发展已经相当成熟了，可供开发的土地不多。只有在梅林-彩田片区和保税区-河套深港合作带，以及大金沙片区有部分城市更新项目推进。梅林和保税区两个片区作为深圳十三五规划重点发展片区，将会投千亿级的重资进行投资建设，从交通、配套、环境等各个方面来讲，未来的投资前景都值得重点关注。
4. 价格体系
福田经过多年的建设发展，豪宅、学位房、次新刚需、老破楼梯房、港式塔楼等各类投资产品都有，价格从3万到20万各个价格梯度都能找到对应的楼盘。
a 价格地图：
第一梯队：福田以深圳老牌的豪宅区香蜜湖为首作为第一梯队，学校医疗配套都是一流，闹中取静是富人聚居的地方，均价在8到13万以上；
第二梯队：以香梅北、景田、莲花、石厦等片区作为第二梯队，均价在6-8万，学位在全市范围也是排名靠前的；
第三梯队：梅林、华强南和保税区作为第三梯队，是福田目前的洼地，均价在4-6万左右，我们会优先选择有花园小区的次新电梯房、总价在400-600之间，属于主流的刚需盘，且低于福田的豪宅线，杠杆率和未来的回报率都很高。
刨除学位溢价，福田的楼盘价格是与品质直接挂钩的，价格低的产品一定在某些方面存在问题，并不存在所谓的笋盘。投资是一个计划，需要根据每一个人具体的名额、资产、月供能力、投资偏好等多个因素，针对性的进行资产配置的方案设计，才能选择到最有的投资标的，达到最大化的投资效果。
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