来源：刘晓博
“粤港澳大湾区”的规划方案，很有可能在未来两周内公布。
这将是2018年中国区域经济发展的最大红利，其重要性将超过海南的“自贸区+自由港”的建设。原因很简单，“粤港澳大湾区”体量实在太大了，一降生就是世界级的。
这里说的“世界级”不仅仅指经济总量、人口规模，还包括金融、航运、贸易、科技、高等教育在全球湾区里的地位。由于这些数据此前列举过，这里就不再赘述。
而海南的“自贸区+自由港”的试验虽然力度非常大，但海南经济目前的体量只相当于东莞而已，其汇聚的资金总量只有大湾区的28分之一。
对于大湾区，普通老百姓只关心三个问题：第一，谁是龙头；第二，买房的机会在哪里；第三，我所在的城市有什么利好。所以，我的文章也未能免俗，将分别探讨这三个问题。
一、谁是龙头？
这个话题最容易引发争论。其实，每个人怎么想不重要，最终还是要看：第一，官方如何表述；第二，真实情况如何。
“粤港澳大湾区”方案是四方协商的结果，所谓四方：中央政府、广东省、香港和澳门特别行政区。之所以要协商，是因为存在“一国两制”，以及“三个关税区”。所以，中央政府充当协调人，四方协商。
在四方协商之下，三个省级区域：香港、澳门和广东省都有自己的需求。所以，香港、澳门和广州很重要。然后才轮到深圳、珠海、东莞、佛山等。换句话说，深圳你再nb，也不能超过香港澳门广州；东莞佛山再nb，也不能超过珠海。珠海体量小，但辈分高，人家是特区（持有粤c的车牌），还是广东省的三大副中心之一（另外两个是湛江和汕头）。
至于实际的中心，当然是“深港”。“深圳+香港”，面积只有3000平方公里，不到广州的一半，占大湾区5%的面积，但汇聚了65%资金。香港是全球四大金融中心之一，深圳股市的活跃度、成交量也能进入全球前十。所以，仅仅金融业，“深港”就已经是世界级了。至于集装箱吞吐量，深圳全球第四、香港全球第五，加起来全球第一。
大湾区内的世界级企业，也基本上都在深港两个城市。此外，香港还是中国跟世界联系最大的经济门户城市，中国对外投资的55%，外部对中国投资的65%，都通过香港进行。仅仅这一点，就足以让香港傲视上海。
香港还是中国重要的外交门户，拥有的使领馆数量超过上海，是广州的2倍多。
此外，香港—深圳—东莞—广州，还形成了大湾区的黄金轴线。大湾区北轻南重、西轻东重的态势是非常明显的。如果把大湾区简化为一个大写的英文字母“a”，则右下角是最闪亮的，右边这一条斜线是最有活力的。
下图是大湾区11个城市主要经济、社会指标的对比，海南省也参与了比较。
注：香港的统计数据是截至2017年5月，其他城市截至2017年末。财政收入，香港、澳门为全口径（包含卖地），内地城市均为“一般预算内收入（不含卖地，扣除了上交部分）。”上述数据都折合成了人民币。
二、楼市的最大机会在哪里
广东，尤其是珠三角地区，是中国城市化最大的熔炉，也是汇聚外来人口规模最大的区域。广东公布的官方人口是1.13亿人，但根据我的推算，广东实际生活人口在1.32到1.4亿之间，而且高度集中在大湾区的9个城市。
大湾区属于广东的9个城市，被广东官方分为三个组——广佛肇、深莞惠、珠中江。在这三个小圈子里，人口增长最好的是“深莞惠”。你拉长10年，观察一下9个城市的“小学生人数”就一目了然了。表面上看，广州小学生在四个一线城市里率先突破了100万，但事实上广州增速并不快，其基数一直很大。
我们的团队曾统计过2010年到2016年广东所有城市“小学生人数”的变动情况，在这6年里深圳增长了47%，惠州增长了33%，东莞增长了34%，而广州、佛山、肇庆分别增长了17%、17%和-3%。珠海、中山、江门的增幅是：23%、22%、4%。
换句话说：珠三角9城市里，人口增长最慢的板块是“广佛肇”。这可能让很多人感到意外。
我一直在专栏里强调：粤港澳大湾区最大的机会，是深圳带来的，而不是香港、广州。原因很简单：深圳目前才是“大湾区”最大的人口、资金增长中心，而且由于深圳面积狭小，资源必须外溢。
对于广州来说，面积很大，很多区域还没有发展起来，能外溢的能量不多。香港那边，因为汇率等原因，资金其实是流向欧美的，回流内地的很少。看看李嘉诚家族的资金流向，就明白了。
深圳在2016年底，曾出台了“深圳市住房建设规划（2016-2020）”，这份文件值得细读。在这份文件里，深圳预计在“十三五”期间（2016-2020），全市住房总需求约180万套，其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套。
期间深圳的住房供应量有多少？说出来吓人：只有65万套！其中“力争新建商品住房批准预售与现售30万套；保障性住房和人才住房供应35万套”。
180万减去65万，还有115万套房子从哪里来？当然只能靠周边城市。
对此，深圳官方已经直言不讳，多次表态要跟周边城市合作，来解决这个问题。最近有消息说，深圳又在跟东莞、惠州商谈，仿照“深汕（汕尾）合作区”搞两地合建的开发区。这类开发区，一般会有配套的住房。此外，深圳还希望沿着连接东莞惠州的地铁线，建设一些能安置深圳居民的小区。当然，这涉及到落户、教育和纳税等诸多问题，需要协商。
115万套房子，每套住4个人，就是将近500万人。而这，仅仅是“十三五期间”。
事实上，过去几年东莞、惠州、中山都有相当比例的房子，被深圳人买走。据“乐有家”统计，2017年惠州的房子58.6%被深圳人买走，东莞的房子57.3%被深圳人买走，中山的房子51.4%被深圳人买走。（估计统计的是新盘）
由于缺乏便捷的“通勤方式”，绝大多数临深区域的购房行动，都带有投资性质。如果深圳连接上述城市的地铁、大桥能通车，这些房子就可以真正发挥居住功能了。
下面这份表格，列举了深圳跟东莞、惠州之间准备在未来对接的地铁线，其中连接东莞的有10条线，连接惠州的有3条（注意，尚未确定）。至于深圳中山之间的“深中通道”则有望在2024年通车。“深中地铁”虽然尚未规划，但这个概念已经被两地高层关注了。深圳目前的市长，此前就是中山的市委书记。
想想看，当500万深圳人真正住到东莞、惠州、中山，这将是一番怎样的景象？一个真正的、高度互动的城市群就诞生了。其中带来的商业机会将非常巨大。
深莞惠轨道衔接示意图
三、大湾区谁最受益？
大湾区是一个共赢的方案，11个城市都可以获得红利。但相比之下，红利有大有小。其中东莞、惠州、中山、广州获得的红利，或许更大一些。
东莞位于“大湾区”黄金轴上，是中国唯一一个被“三个一线城市”（香港、深圳、广州）包围的城市，占尽天时地利人和。尤其是华为终端业务总部的迁入，让东莞成为中国本土智能手机的生产、研发中心（将带来整个产业链条的迁入）。更可怕的是，东莞未来有10条地铁连接深圳，可以源源不断地从深圳“吸收资源”。
惠州至少有3条地铁会对接深圳。目前深圳发展的热点仍然在西部，但最迟5年之后，深圳必须全面东进。深圳规划的第二机场，也靠近惠州。“深汕合作区”也在惠州的背后开花。从前文的表格可以看出，惠州的地方财政收入已经超过了珠海、中山，这都跟深圳资源的外溢有密切关系。
深中通道的建成通车，将让中山的翠亨新区直接对接深圳的宝安中心区、前海。到那时，中山的优势甚至比惠州还明显。如果真的建成“深圳—中山”的跨海地铁，那么中山就更不得了。从这个意义上看，未来中山可能超越珠海，成为珠江口西岸的老大。
深圳资源的外溢，会让深圳竞争力受损吗？当然不会，恰恰相反，深圳的总部经济会更发达。深圳应该乐于看到企业把生产线搬到周边城市，这比搬到内地更好。如果搬到内地，总部就有可能也迁走了。
在大湾区里还有一个非常受益的区域，就是广州的南沙。广州大力发展南沙，让广州和深圳从“对视关系”变成了“邻居关系”。也意味着广东经济重心进一步向珠江口汇聚。近年来，广州南下、深圳东莞西进和中山佛山江门的东进趋势同时出现，珠江口变得寸土寸金。而在珠江口拥有最多土地、居于中心位置的广州南沙，显然是大赢家。
至于区域内其他城市，也都可以获得“大湾区”的利好，只是肇庆距离稍远一点。这里不再赘述了。