观点地产网 深圳城市更新脚步有加快的趋势，开发商成为政策红利的受益者，京基亦是受益者之一。
最新消息显示，近期京基在深圳举行罗湖布心村、水围村城市更新项目的搬迁补偿安置协议签约启动仪式。该公司董事长陈华亲自为活动站台，对外展示对项目的重视程度。
过去多年深圳旧改难度堪称“炼狱”级别，开发商几乎都面临着来自拆迁谈判的挑战。变化发生于2017年，并随着深圳“十三五”规划出台，旧改迎来正向变化。今年2月初，京基还启动了罗湖蔡屋围城市更新项目的签约拆迁工作。
潜在的旧改能对京基带来相对丰富的货值，毕竟2017年它才借由龙岗、南山两项目打破开盘荒。在最新启动签约的项目中，布心村水围村城市更新的拆除用地面积为11万平方米；蔡屋围城市更新项目则拆除用地面积30万平方米，计容建筑面积近270万平方米。
市场风向的变化，让京基在深圳的旧改储备重新受到关注，但这种签约仍具有一丝不确定性。市场人士对观点地产新媒体指出，启动签约拆迁一般意味着开发商“谈妥大部分”，但不一定“全部完成”，具体仍要视情况而定。
就旧改项目的推进情况，观点地产新媒体致电京基相关人士，截止发稿暂未获得回应。
罗湖加速
观点地产新媒体不完全统计，京基在罗湖水贝-布心珠宝产业地带此前已布局水贝村旧改项目，加上3月启动签约拆迁的布心村水围村旧改，目前该公司已共计获得两个项目。
布心村水围村旧改于2016年被纳入《2016年深圳市城市更新单元第十批计划》，拟拆除重建用地面积约11万平方米，更新方向拟为居住、商业等功能。
市场人士向观点地产新媒体透露，早在2016年京基设立布心村水围村城市更新办公室时，该旧改项目就传出计划于2018年底正式拆迁。从目前启动签约拆迁来看，京基似乎也在按这份时间表推进。
启动旧改签约是深圳开发商常用的方式之一，一般表现为在业主意愿征集中获得相当比例的同意改造后，举办的正式性签署活动。此前，包括绿景白石洲旧改、华润“苹果小镇”旧改、新世界地产华泰小区旧改等项目均传出启动签约的消息。
今年2月份，京基在罗湖的另一项目——蔡屋围旧改也正式启动签约拆迁工作。市场流传的消息显示，蔡屋围旧改拆除用地范围面积30万平方米，包括蔡屋围城中村、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院等区域，计容积率总建筑面积近270万平方米，建筑最高达700米左右。
市场将启动签约拆迁视为旧改的“阶段性进展”之一，同时是开发商传达信心的方式。世联行首席工改顾问董极对观点地产新媒体表示，开发商到了这个阶段往往获得大部分业主同意，但并非100%同意，因此后续需耐心做好签约工作。
据深圳市城市更新协会创始会长、安云集团董事长耿延良介绍，在旧改签约拆迁前，专业的旧改开发商一般都会先对项目开展必要的全方位的摸底调研工作。
具体而言，开发商的前期摸底调研工作主要分以下几部分：第一是项目范围内的土地权属情况进行核查调研，理清关系；第二，聘请专业测绘机构和人员针对项目现状物业查账，摸清现状建筑量，然后进行权属核查；第三，在做好以上两方面工作的基础上，开发商会有专业人员按照政府公布的生效的市政规划要求和设计规范。
第四，即就是摸清家底的情况下，也预判到未来项目建筑总量的情况下，再征求业主和产权人的对项目改造后物业的需求，包括业主希望获得的物业类型，回迁比例等。最后，根据以上调研的结果，拟订拆迁补偿方案，做经济测算。
基本能够各方面利益平衡的基础上，才能与业主方反复沟通酝酿，达到大部分业主获得认同的拆迁补偿方案，这时候才能启动拆迁谈判工作。
所以，“在综合考虑项目各方因素，认真严肃的成本核算，做到收益平衡以及获得绝大部分业主同意后，开发商才会启动签约拆迁。”耿延良表示，这是专业的旧改开发商在照顾各方需求及自身收益后，做出的“理性投资”行为，一般不会是盲目和感性的决策。
而考虑到目前旧改需获得100%业主签约才能启动拆迁，上述人士均表示，到了签约阶段后，开发商距离成功仍有一段路要走，需要具备足够的耐心。
京基旧改拼图
作为一家创立28年的深圳房企，罗湖在京基的发展史上扮演着重要角色。
2004年，京基地产于蔡屋围集团签署协议，据此获得近4.6万平方米的蔡屋围城中村旧城改造项目。该公司耗费整整三年解决蔡屋围的拆迁问题，甚至为一户钉子户开出1200万元的巨额赔偿款。至2010年，442米高的京基100建成，成为深圳的标志性建筑之一。
此后多年间，京基在罗湖相继拓展了多个旧改项目，成为这个区域的地主之一。观点地产新媒体不完全统计，京基在罗湖拥有包括蔡屋围、布心村水围村、水贝村、湖贝新村等旧改，拆除用地面积在50万平方米以上。
除此以外，京基在宝安、龙岗、南山、福田等区域还拥有大围村、梅富村、木棉湾、长源村等旧改项目。有数据称，京基预计未来的旧改建筑面积规模达到800万平方米以上。按照市价，货值则或约达4000亿元以上。
上述愿景实现仍需要迈过重重考验，在旧改拆迁谈判困难的今天尤其如此。
京基大部分土储属于旧改性质，因此在可售货值上难以形成可持续性。2016年该公司在深圳备案金额达87亿元，排名全市第七；2017年却无缘前十，而第十名中粮地产备案59亿元。
观点地产新媒体获悉，京基2017年计划推出龙岗御景中央、南山御景峯（即长源村旧改）两大项目，总建面达86万平方米。其中御景中央于去年11月开盘，备案价4.6万元/平方米；御景峯因为预售证问题未如期推出，入市时间或调为今年4月底。
2017年底深圳“十三五”规划出台，以罗湖木头龙、鹤塘小区这些深圳首批立项的住宅小区旧改项目相继取得签约进展为代表，全市旧改速度明显加快。包括京基在内的开发商，成为这股风潮的受益者。
以罗湖为例，包括悦彩城、京基水贝村、独树村项目、深业泰富广场、华润万象食家等项目在短时间内通过审批，并相继动工。
其中京基水贝村占地面积5.2万平方米，计容建筑面积42.6万平方米，包含住宅、公寓、商业、办公等业态。该项目将自2018年11月30日前动工，预计3年后竣工。
另据观点地产新媒体获悉，位于宝安沙井的沙一村旧改项目，已经进入前期建设阶段。项目占地2.82万平方米，用途为二类居住用地、商业用地，规定建筑面积10.58万平方米。
但并非所有项目都进展顺利，位于龙岗大道的京基木棉湾旧改仍处于从签约拆迁阶段，进度并不如市场预期。按照规划，该项目拆除建设用地28万平方米，总建筑面积超百万平方米。