从这周开始，就陆续有很多朋友进入长假模式了，很多人也会选择购物中心作为主要的休闲场所。去年有7个优质购物中心开业，市场新增近90万平方米的供应，2018年的入市规模将达到172万平方米，原特区外成为新增购物中心的主要布局区域，年轻人成为主要目标消费群体。
2017年深圳全市优质零售物业空置率下跌至4%，这意味着深圳优质购物中心的品牌入驻率进一步提升。主力消费群体年轻化的特征，更多个性化零售商，使得一些新开业的购物中心反响不错，像去年新开的来福士、万象天地、壹方城都有不错的客流量。
不过，随着深圳购物中心遍地开花，竞争愈演愈烈。除了新项目在不断创新以外，成熟的商业体也不断推陈出新。未来深圳购物中心将呈现怎样的趋势，又将会有那些新的购物中心将面世，也成为搜狐焦点网网友特别关心的话题。
为此，搜狐焦点网邀请仲量联行深圳零售地产部总监许斌作客深圳交通广播fm106.2《快乐家居》，为购房者答疑解惑。
1.购物中心经历四代更迭 卖奢侈品商场最赚钱
深圳是个年轻的城市，所以购物中心的发展也仅经历了短短数十年时间。在许斌看来，深圳的商业地产经历了四个阶段：
第一个阶段是购物中心刚刚涌现出第一批产品，如万象城、新城市广场、金光华，它们更强调市内购买逛街的空间，基本位于商业核心区，以奢侈品为主；
第二个阶段是中心城、cocopark和海岸城，更注重打造户外公共空间，随着80后消费力量的崛起，更多以快时尚品类为主；
第三个阶段是欢乐海岸、海上世界，它们在户外空间的打造上花费更多精力，也做得更加漂亮，吃货的诞生催生这一类购物中心引入更多餐饮品牌，在就餐环境上打造花费了更多心思；
第四代是最近几年涌现出来的万象天地、壹方城等等，体量越来越大，业态的复合性也更高，开发商引入更多大ip品牌，比如马上就要开张的诚品书店，以及已经开张的muji酒店、muji大零售店，这吸引了更多90后、00后消费者。
而对于购物中心的租金发展情况，许斌认为，租金跟商家的销售额直接挂钩，商家销售额越高，付租能力就越强。从这个角度来看，全国范围内，奢侈品占比较大比重的购物中心租金表现相对更好。
而具体到深圳，许斌介绍道，从营业额层面来划分，万象城排在第一档次，去年营业额达到了70多亿。其次有海岸城、益田假日、cocopark等购物中心，“一方面跟它们的位置密切相关，另一方面这几个购物中心运营了很长时间，消费者的消费习惯都已养成，所以非常热闹，非常旺。”许斌表示，这些购物中心的商家经营表现非常理想，所以租金也非常理想。
2.近十年全国9成商场业绩从未下跌 电商对购物中心冲击不大
而提到传统实体购物中心，就不得不说新兴电子商务对实体商业的冲击。对于这一点，许斌认为，电商对于实体商业的冲击，最高峰的时期已经过去了，而且这种冲击更多体现在对百货和街铺的冲击上。
仲量联行数据显示，过去十年，全中国90%以上的购物中心，不管是业绩还是消费者数量都一直在上升，从未下跌过。但百货销售额却一直在降，它的经营越来越难。事实上，这也是由消费结构所决定的。购物中心包含了吃喝玩乐等各种业态，而百货相对比较单一。
许斌认为，购物中心已经变成了我们生活的另外一个载体。我们会把商务、社交、家庭亲子时光都放到购物中心去完成，购物中心承载的功能越来越多，这也是购物中心作为最终极消费形式存在的原因，也是不可被取代的很重要的一个方面。
此外，虽说电商价格确实有优势，但随着近年来国家对电商的规管越来越严，电商开店成本也越来越高，所以优势似乎已经没有很明显。“现在还有一个趋势，就是电商开始从线上走到线下——阿里、腾讯、当当都在投资实体商业。”许斌补充道。
电商品牌为了增加消费者对品牌的直观认知，提高与消费者的黏性，为消费者提供更多更优质服务，最终还是要通过服务员、通过实体店营造的消费氛围来体现。所以他们现在更多的从线上走到线下，跟消费者发生亲密接触。“这是大势所趋，线上与线下从对立走向融合，这是未来的趋势。”许斌总结。
3.深圳购物中心连成都都比不上 原关外还有很大发展空间
数年前，深圳的购物中心大多位于城市核心地带，但近期开业的很多购物中心，并不是在传统的cbd，而是处于原关外或是非核心地段。这些区域的购物中心与之前的万象城，海岸城又有着怎样的区别？
许斌表示，这是由消费半径决定的。早期出现的这几个购物中心体量都比较大，是城市级别的购物中心，辐射的是整个城市的居民。随着购物中心慢慢增多，大家对于消费半径的消费习惯慢慢会体现得越来越明显。对此，许斌进行了通俗易懂的解释：“比如，原来我住在原关外，每到周末都会开车到关内来消费。但现在，当原关外的购物中心陆陆续续运营之后，加之对交通和时间成本的考虑，我周末已经不再到原关内消费。”
过去几年，深圳购物中心遍地开花，几乎得到了井喷式发展，这些购物中心之间都是竞争的关系，会太过于饱和吗？
仲量联行数据显示，从数量上看，深圳的购物中心还处于发展中的阶段，上海的购物中心大大小小加起来已经超过180个，北京也有160多个，深圳林林总总算起来也就70-80个之间。这三个城市的人口都是2500万，单从数量上比较，深圳还有很大空间。
此外，深圳地区发展不平衡，现在的购物中心大部分集中在原关内密集区域，原关外却比较稀缺，所以原关外还有很大发展空间。
而对于深圳购物中心存在的短板，许斌认为，深圳目前尚处于学习的过程，“不说北京上海，可能连成都都比不上。”许斌直言，毕竟只是发展了三十多年的城市，跟其他城市比较起来，在文化底蕴、城市风格方面还是有一些缺点。比如北京有太古里，上海有新天地，成都有宽窄巷，这些城市都有一些很能代表城市特色的购物中心，文化底蕴渊源悠久。
也因为深圳发展很快，大家都有一种心态——“一万年太久，只争朝夕，我的商场马上就要盈利，马上就要获得很高的投资回报”，而这种心态就导致有一些习惯跟北京、上海不同。深圳的购物中心运营者给到商户的经营期限通常比较短，合同一般是两年、三年，很少会签五年，而从商家的角度来说，装修成本就不会投入太大。这样就造成一系列的循环。
2018两大最期待项目
最后，许斌介绍了两个明年将开业的较受人瞩目的购物中心——one avenue卓悦中心和深圳湾万象城。
one avenue卓悦中心是多元化商业综合体——深圳中心之重要主体。以其30万㎡的巨大体量，足可容纳300多家不同领域和档次的品牌；众多国际大牌旗舰店将入驻，以满足深圳居民高端品牌消费、进口商品消费的需求。
项目分为两期打造，一期建筑面积18.6万㎡，350间店铺，2500个停车位；二期建筑面积10万㎡。整个项目以mall+开放式街区的复合型建筑空间呈现，由一条800米的中央大街和东西南北四大商业区组成，一期项目将于2018年10月开业。
▲one avenue卓悦中心效果图
项目位于深圳湾畔华润集团总部大厦楼下，总建面约8万㎡，规划为融合奢侈购物、文化艺术、品质生活为一体的高端时尚精品体验中心。在业态规划方面，服饰零售方面集合了高端奢华、摩登轻奢、先锋潮流、及主打个性化/小众化设计师品牌的服装、配饰等；餐饮业态包括高端正餐、新派料理、日常餐饮、白领食堂、小酒馆等高端高格调餐饮；在艺术文化领域，项目规划了超过10000㎡艺术中心。
深圳湾万象城旨在重新定义城市生活方式，带来高端消费体验，项目将于2018年第四季度开业。
▲深圳湾万象城效果图