今天，湾区观察（bayarea-view）收到深圳出台的一个文件，剑指“总部用地”及“商务公寓”。
△今日深圳官微《深圳发布》截图。
△文件在文后会全文附上。
“深圳市府1号文件”中明确（以下称为《总部办法》），有用地需求且在本市无自有总部用地的总部企业，可向市行业主管部门或者区政府申请启动总部项目遴选程序，企业经遴选确定后方可申请总部用地。
总部用地出让年期为30年，由区政府组织出让，并采取挂牌方式供应。该用地仅用于建设总部大厦。
《总部办法》中区分金融类和非金融类总部企业申请用地标准，金融类供地门槛及用地增加标准均是非金融类的2倍。
同时，还确定以年均形成地方财力为依据确定用地供应门槛值及核算用地规模。
在企业用地权利上，文中指出，不低于60%总部建筑面积全年期不得转让（自用）；非自用建筑面积允许租售，非自用建筑中办公用房比例不低于50%。此外，总部用地上配建的商务公寓全年期不得转让。在地价计收上，出让底价按评估价的70%确定（配套商业除外），可不计息分2期缴交。
因此，关于这份文件，我们有3个要点值得注意：
1、总部用地采取挂牌方式出让；
2、总部企业在深圳拿地，要求多多，考核多多！
3、总部用地配建的商务公寓，30年产权且不得转让！
文件出台的背景中，指出：
部分新引进总部企业取得用地之后，无法兑现形成地方财力的承诺，甚至“不做产业做物业”，通过转租转售总部大厦物业牟利的现象。
这说明，企业以后再也不能借总部基地的名义，实做房地产买卖了！
1、想拿地？不是那么简单！
总部企业在深圳拿地作为总部用途，要求多多：
出让年期：
总部用地出让30年。
出让程序：
主要包括拟定土地出让方案、土地出让方案审定、发布出让公告、竞买资格审查、协议签订5个环节，由区政府组织出让。
抵押要求：
抵押金额不超过合同剩余地价及建筑物残值之和。
地价计收：
出让底价结合权利限制以评估方式确定，按评估价的70%确定（配套商业除外），可不计息分2期缴交。
60%建筑自持：
不低于60%总部建筑面积全年期不得转让（自用部分建筑）；
非自持部分5年后方可转让：
非自用部分建筑允许租售，其中办公用房比例不低于50%。非自用办公用房由区政府作为政策性优惠商业办公用房，用于引进与总部企业相关的上下游企业入驻；
除办公用房外的非自用部分建筑，在5年承诺期届满，产业发展监管协议履约考核通过后方可转让；
易居研究院智库中心研究总监
严跃进
对于当前深圳用地政策来说，很显然和财政收入税收能力等进行了挂钩，所以相关企业当前在进入深圳市场的时候，其产出能力是一个较好的考核指标。
对于类似的考核指标，也充分体现了当前深圳土地政策的变革，即会注重从产业和综合发展的角度出发，进而积极导入各类企业。
另外从此次规定可以看出，对于商业办公物业的自持等有较多的规定，实际上也是希望稳定楼宇持有时间，同时确保企业的产业聚集效应。所以类似规定，其实是通过稳定办公租赁关系来促进产业关系的稳定。
2、影响：对商务公寓的利空
值得注意的是，本通知中规定：
总部用地上配套建设的商务公寓全出让年期内不得转让。
也就是说，30年内，商务公寓不能出售。
易居研究院智库中心研究总监
严跃进
对于商务公寓项目来说，在深圳市场是属于合规项目，和酒店式公寓项目还不一样。类似规定不允许转让，或是考虑到此类公寓对接人才安居工程。尤其是此类总部项目导入产业和企业后，或需要一个比较稳定的人才居所做配套，所以此类商务公寓项目和人才公寓的概念或比较接近，这样就会限制开发商随意转让此类物业。
关于商务公寓、酒店公寓、住宅公寓，我们用一个表格，给大家科普：
根据土地使用权划分，产权年限有40年、50年、70年。目前在住宅限购限贷的大势下，不少人将投资眼光对准不限购的公寓产品。其中，商务公寓又以“loft”等字眼常见于广告宣传中。
不仅在深圳，在珠海横琴，这样的“企业总部”例子比比皆是：
企业为了较低成本拿地，在前期中作了总部落地项目，并报批商务局、发改局（提升到这个高度了），获得总部活动合作意向（就是监视营业行为和创收）；在后续的运作中，这些企业实则是“做物业”，走的仍是“出售物业”的老路。
这么看来，深圳对于这样的总部用地做了规范，不知会否引起连锁反映，导致商务公寓冷遇？