5月26日，深圳特区报与楼校长家联合举办的“新龙华的下一个五年”论坛现场，3位深圳楼市重量级专家进行对话。
下一步发展来看，龙华以北站商务区为首的版块极有可能成为福田、前海之后的新的市级中心。
深圳房地产研究中心主任 王锋
龙华新兴的中央居住区cld将有效地支撑北站中央商务区新cbd未来的发展前景，它的人力资源是由上塘到红山一线高尚的住宅区来支撑的。
广东省人民政府参事、深圳大学教授 魏达志
“新龙华”格局已经开始出现，其规划概念强调两个核：科技核+商务核。商务核就是北站未来的可能性，但它必须有所支撑，其周边的红山、上塘居住区，将是未来5年龙华发力的重要空间载体。
中国（深圳）综合开发研究院城市化发展研究所所长 曾真
历史车轮滚滚向前，深圳格局持续变迁。
龙华，从昔日“关外边陲”已然发展成了受市民瞩目的热点居住片区。从宝安的一个区，晋级为新区，再独立为行政区。从深圳北站商务中心区的规划与落地，到深圳高级中学北校区等名校纷纷引进。从深圳版“三里屯”入驻红山文化区，到新建楼宇处处高耸的上塘居住区…
龙华之变，体现在开发商拍地现场频频高举的价格牌上，显露于每日4号线上下班往返的攒动人头中，暗藏在地铁各站附近新盖建筑每天增长的那一点点高度里。日积月累，翻天覆地，有目共睹。
下一个五年，龙华将去往何处？且看专家如何解析。
壹
王锋主任
深圳房地产研究中心
想了解未来变化，要最先解决一个核心问题：“近年来，龙华凭什么一跃成为受开发商追捧、被购房者关注的房地产热点区域？”
“首先，大家要了解政府对龙华的定位——交通枢纽。从对接广深港、赣深高铁的深圳北站，到4号、5号、6号三条地铁线落地及建设，都说明政府定位这里是一个重要的交通枢纽。同时，它也是将深圳与港珠澳湾区、泛珠三角城市乃至全国的一个重要枢纽。”站在官方角度，王锋严谨地从政府定位与规划上为大家如此介绍龙华。
（十三五规划，未来5年将开通地铁4号延长线、6号线）
“作为交通枢纽站，是有利于形成中央商务区的。而作为一个新起来的中央商务区，它在未来有可能会形成福田中心（市政府所在区）、前海中心（国家级自贸区）这类的市级中心。”在王锋看来，深圳地理上是个长条形城市，仅靠这两个中心不能完全解决城市发展的问题。龙华的中央商务区有机会去补充其它两个中心的不足。
“龙华有两个先天优势。一是人口密集，有大量住宅，已经分流了福田罗湖的居住需求。二是目前交通枢纽，高铁、地铁都具备。围绕深圳北站商务区所形成的综合枢纽，应该是结合红山、上塘片区，功能混合的产城融合区，同时兼顾商务、居住、科技、商业的混合型社区。按这样的思路，下一步发展来看，它极有可能成为福田、前海之后的新的市级中心。”
（深圳未来呈现“多中心”布局，但“市级中心”的重要性无法取代）
王锋的这一观点，不仅让人联想到近日“深圳北站商务中心区超级城市门户地区城市设计暨标志性建筑概念建筑方案设计竞赛”中所涉及的相关文件资料。这个由政府主办的活动中，有一段说明格外吸引眼球：
“深圳北站商务中心区位于深港发展中轴上，是深圳未来的新中心区，也是深圳市重点发展片区之一，担负着引领经济转型、促进城市功能和社会水平全面提升的使命。”
可见，未来新中心的定位与王锋论坛观点暗合。这个王锋口中“新的市级中心”、政府文件中“世界级商务中心区”一旦落地，对于龙华行政区的地位提升，将是最重磅的。
不过，放眼深圳发展，王锋也同时指出，“看重龙华成为下一个中心，客观上导致了发展商对这个区域热情追捧。然而对于发展商来说，不能只是要看解决居住的问题，这里更重要的是要解决深圳经商的需要，商务发展的需要。”
（据官方文件，十三五龙华将实施组团发展战略，打造六大开发片区。将北站商务中心片区、鹭湖科技文化片区、九龙山科技片区、龙华现代商业片区、大浪时尚创意片区、观澜生态文化片区打造成带动中轴提升的发展新引擎。）
除了提醒开发商要重视龙华商务区商业配套的建设与发展，对于长期关注该片区的购房者，王锋也表明了自己的观点。
“对于购房者来说，龙华这个核心区算是规划配套比较良好的居住区。这里原来是作为分担福田居住压力的二线拓展区，也有民众称之为‘福田后花园’，其居住一直是市民所看好的。”
“目前来看，深圳类似的宜居区域不多，以后新的开发区域不多了，这可能会导致现有的规划、配套、环境的居住区，成为全市长期的适合居住的区域。比如原特区内的香蜜湖、华侨城、后海片区，原特区外的目前来看，规划较好的除了宝中，龙华这个片区也是相当不错的。起点就非常高！”王锋进一步补充道。
同时，他对地铁轨道物业，尤其是深圳未来“轨道+物业”住房供给模式实践与创新在做专门研究。他说，“在深圳，除了要继续实施轨道交通站点500米以内允许调整功能进行住房建设的政策外，还应探索站点半径1000米范围的轨道沿线旧改政策，特别对大站站点，要加大政策扶持力度，推进原特区外新市镇建设，增加住房供应，促进产城融合。”
对于未来的地铁快线、大站点，王锋表示看好。像龙华上塘这种未来将集中4号线与新建6号线的轨道物业区，“未来出站10分钟左右的区域，基础设施、公共配套、生活条件的改善会起到非常大的作用，对这一块我想应该说是非常看好的一个区域。”
提起购房者最关心的价格。王锋说，“龙华这个区域价格还算稳定，接近于深圳现在的均价。它与特区内动辄10多万的价格相比，加上各种配套与环境，这个价格是相对适中的。适合中等收入居住群体，适合当前改善型居住的群体，也是他们购房的首选区域。这体现出深圳政府的楼市调控政策，持续发挥作用，实际上是增加了刚需购房者的购房信心。”
当然除了龙华片区之外，王锋还发表更多关于深圳楼市政策的相关言论，点击蓝字查看：《深圳别想房价大涨，离婚买房或被严控！》
贰
魏达志教授
广东省人民政府参事、深圳大学教授
听完王锋官方规划角度分析，再看学者魏老师帮你解决一下论坛核心问题：“龙华的下一个五年，到底要做什么？”
论坛现场，年龄最大的老教授魏达志，说起话来仍有一股子年轻人的冲劲儿。对于龙华的使命与深圳精神，他有着独到见解。
“龙华要考虑的问题，是作为一个深圳的区，到底能为深圳做什么？把这个问题想清楚了，这个区的发展一定势不可当！从2011年建立新区以来到现在，我们看到龙华成长速度惊人。未来，龙华区要更加紧密结合‘一带一路’、‘粤港澳大湾区’等国家重要战略并形成新的发展方向，思考在这里面起到什么样的作用，以及发展的方略。”
魏达志指出，175平方公里，龙华占深圳的1/10不到，但它形成了一个产业大区。未来5年，龙华要思考如何由产业大区向产业强区发展。
“由于北站形成新的中央商务区，新的产量增量不断增加。应更加重视创新新的动能的一个发掘和培育，这里面蕴含很多力量，它将会是创新型的产业集群，由此带动人口的聚集，由此带动资金流的聚集，所以产业增量一定会对住房增量形成新的要求。”
论坛中，魏达志教授还提出产业增量与住宅增量之间的关系，而这一张品牌开发商抢占龙华核心区的地图印证了这样的关联：
抢占龙华轨道沿线，抢占新兴商务中心辐射区域，由近几年新拍地块楼面价屡创新高的现象也可见端倪：
2013年上塘地块楼面价1.5万/平，2014年白石龙地块楼面价2.5万/平，2015年红山地块楼面价1.95万/平，2016年上塘地块5.67万/平…
对于购房者所关注的龙华住宅项目聚集片区，他明确表态看好红山上塘片区，“王锋刚刚说到深圳房价在调控之中，但是刚需的劲头还很强劲。如果北站是商务区的概念，那么上塘、红山这些片区将会形成一个为中央商务区配套的生活区，或者是居住区，这个片区所形成的东西，只要你中央商务区做得更高档，你的生活区的水平也会更高，这是一个必然的逻辑关系。”
魏达志认为，龙华区有几个抓手，什么片区做什么，他有十三五规划也有政府的意图，有一个很清晰的东西。政府有意描绘蓝图的时候，另外一只手也在画蓝图。
“比如北站中央商务区，我觉得政府在画一个圈的时候，市场的资本、各种各样的规划、大楼、企业总部也就涌进去了，装不下了就往红山、上塘这边扩散。扩散的结果是，这个片区地铁几站路都非常方便。”
（魏老师所提及的高尚居住区与中央商务区，上塘片区处于地铁6号线与4号线交汇处）
在魏达志眼中，这个新兴居住区，即人们常说的龙华cld将有效地支撑cbd未来的发展前景，它的人力资源是由从上塘到红山一线高尚的住宅区来支撑的。
“这些中心区白领、金领拥有很高的收入，对城市发展有很大的贡献，能够为深圳作为全国经济中心提高更大的辐射力和带动力，也带动他自己的腰包鼓起来，从而有更强的热能，这样就形成了良性互动的关系。”
在这样的视野下，他认为，“新龙华的下一个5年，一定是欣欣向荣的5年，是蓬勃发展的5年。”
叁
曾真所长
中国（深圳）综合开发研究院城市化发展研究所
了解了政策与片区，我们换个从城市化的角度再看龙华，来解决另一个核心问题：“从宝安一个片区到深圳一个重点行政区，龙华短时间内崛起的原因与条件是什么？”
常年研究城市化的曾真简单直接挑明答案，“龙华崛起有必然性，主要原因是中心到外围的能量扩散，再加上轨道交通的利好。”
“龙华原来被山挡着，受交通阻碍，能量始终过不去。可以说特区建设的前15年，龙华应该没有太大发展机会。随着95年之后，梅林关打通，到后来的地铁4号线通车，这就从交通区位上给龙华营造了一个有利的基本环境。同阶段，西部宝安方向塞得差不多了，而东部龙岗又路途遥远，简单说就是扩张成本太高。中轴区位交通条件改善后，中心区能量外溢刚好就找到龙华这个出口。其实，95-05年这十年龙华变化就开始，不过当时虽有能量，但无序度依然较高。
后来，高铁站确立，联通珠三角乃至全国，另外又有4号线、6号线、有轨电车等城市轨道网络因素利好，再到目前上塘居住区崛起。龙华的进入门槛越发提高，所谓新龙华格局就开始出现。”
（城市中轴，四通八达，联通全市乃至全国）
曾真指出，从2012—2016年，这几年国家高新技术企业增长很快，深圳的创新动力、深圳的企业发展，已经到了这么一个时期，哪怕不改区他也要到龙华去找地方，这个与空间的限制有一定关系。不管是外移还是选择，最终产生了这样一种令人可喜的结果。
龙华“十三五”提了一些目标概念，大概念是“中轴新城”。整个未来格局中，龙华强调几个概念，第一个是强调两个核，科技核及商务核，商务核就是北站未来的可能性。曾真明确道。
“我们刚刚讲的上塘和红山在商务区周边，未来5年将是龙华产业发力的重要空间载体，因为商务不像其他的制造业，商务很残酷，它必须有所支撑。未来我们也建议他做一些功能混合，做一些产城融合。”
虽然成绩斐然，但在曾真今日来看，称龙华为“宇宙中心”还为时过早。不过，他相信，如果我们把它当成一个目标，未来实现还是有相当大的可能性。
“从土地空间重整，到功能重新融合、产城融合的配置，社会建设、人的关注等多方面，龙华特别是以北站中央商务区及辐射的中央生活区，在5年里应该可以做得更好，使得龙华在全市位置站得更高，承担的功能更加丰富。”
肆
龙华发展大事记
2011年
6月16日——南起福田口岸，北至龙华清湖的地铁4号线全线通车
6月22日——深圳北站试运营
12月30日——龙华新区挂牌成立
2012年
提出5年总投入2000亿元打造“一中轴九片区”发展规划，赋予龙华“加快转型升级典范区、特区一体化示范区和现代化国际化中轴新城”发展使命。
2013年
9月14日——梅林关检查岗亭开始拆除
2014年
4月1日——梅观高速公路(梅林至观澜段)将取消收费
7月30日——新彩隧道开通
坂银隧道开建，预计2018年通车
北站商务中心区规划出炉，明确定位该片区为深圳新的城市中心。
2015年
6月26日晚——梅林关联检大楼启动拆除工程
2016年
10月，国务院批复广东省政府，同意设立深圳市龙华区，以龙华、大浪、民治、观湖、福城、观澜等6个街道的行政区域为龙华区行政区域；
龙华“十三五”规划明确“一城四区”战略，建设深圳北中心，打造现代化国际化创新型中轴新城。
2017年
1月7日——龙华行政区正式挂牌成立
未来五年
龙华“cbd+cld”格局形成：
《深圳城市总体规划(2010－2020)》中...