▌深圳地产市场存在一些明显低于市场价格的楼盘项目，而且陆续涌现，引起了一轮热议和市场反响。某些楼盘折算下来单价不超过两万，相当于同片区商品房价格的1/2甚至更低，足够深圳房价高企大环境中吸引眼球。
▌这类楼盘项目必须以公司的名义才能购买，被称为“工改工公寓”，也就是工业产权的居住类产品，或者说工业指标改“公寓”用途。
▌如果有人告诉你华侨城的懿德轩280平米的别墅，房产证标注为高科技厂房，大不必惊讶，这应该是深圳最豪气的“工改工公寓”之一。
▌其实在深圳这样的楼盘项目案例并不在少数，如11号线宝安福永地铁口物业同泰时代、布吉启迪协信科技园、坪山潮商广场、光明峰荟·创智特区、八卦岭荣生高新技术园改造项目清凤创投大厦，大浪建滔工业区旧改恒大时尚慧谷、平湖海源城（工业用地50年）、莱蒙创智谷等等。
▌这类“公寓”一般属于工改工城市更新项目的工业楼宇，是工业用地性质的房产，楼盘建筑物用途为宿舍，属于工业楼宇30%的配套设施。
购买资格▌根据2013年以后深圳关于工业楼宇转让的最新规定，“工改工公寓”需要以公司的名义才能购买。但也有楼盘项目会协助购房者通过企业加名、注册空壳公司这两种方式进行购买。虽然做法上有打擦边球的意味，但因为本身是合法报建开发的楼盘项目，所以政府层面是认可的，只是在购买资格上加以限定。
产权问题▌工业产权住宅产品是有产权的，不是非法的小产权。一般也有红本房产证，同工业项目产权年限是一致的，50年。但一般不具备产权分隔的功能，购房者集体拥有每栋物业的所有权，单个购房者只拥有自己购买那套物业的使用权。年限到期之后如何处理的问题，虽然出让类土地关于续期没有明确的方式，个人觉得这个与普通商品房大致相当，不会有更多的花样，因为这个事情涉及面太广，单一方面的行动都会破坏社会和谐的大好局面。
按揭贷款▌这类公寓产品有的也可以做银行按揭。一般是开发商将整栋物业抵押给银行，银行放款给购房者之后，开发商再为每户做个反担保。后续受让方不能贷款，但以公司名义购买这个因素基本忽略。贷款利率略高于普通的住宅产品（利率5-8%）之间，贷款时长一般是10年。也会出现一次性过的项目，反而应该加以慎重。另外，产权没有分割没有房产证，是不能抵押的。
税费和转手▌“工改工公寓”每年加上手续费需要交纳1%左右的房产增值税，转手的话也需要补缴相应的地价款。另外，以公司名义购买，受让人必须是企业。一般是通过股权转让的形式转手，有交易就存在费用和风险。参考税费以个人名义注册公司购买“工改工公寓”，参考税费增值部分25%，比如以总价200万购买项目后，再以300万的价钱转让时，需缴纳企业所得税25万。
风险性▌如果谈风险，楼市永远是政策市，“工改工楼盘公寓”的风险可能更多的是在于政策的变化，购买本身存在的风险相对来讲是很小的。在产业升级和城市更新的进程中，这类楼盘项目会越来越多，市场的接受度也可能会越来越高。个人建议尽量避开“以租代售”，重新包装改装类项目，认清批地时间和工业用地产权年限。
▌综述，“工改工公寓”楼盘项目价格确实低于周边均价，有的甚至可以便宜60-70%。在房价高企的深圳市场，这样的价格无论对刚需还是投资客来说，都极具吸引力。
▌曾经带动深圳走过上一个三十年的著名工业区，如蛇口、华强北、八卦岭、笋岗等区域都有大量的工业区，它们地处深圳黄金地段，加上轨道交通利好，同样面临着产业升级和空间改造。
▌未来3-5年，深圳光是新推的产业地产项目（工改m0）体量就达300-500万平方米，这还不算传统工改工的项目。而这类公寓作为产业地产项目的配套存在，类似楼盘项目会不断涌现。
▌自住的角度，从使用性来讲和普通住宅区别不大，可以考虑一些地段比较好，轨道交通等配套相对成熟的区位。比如八卦岭的清凤创投和华强北的一些工改m0项目，地段优良交通便利，对于周边辐射到的几大商圈上班族，完全可以兼顾到工作与生活的双便利，时间成本和生活品质也不缺保障。