蛇口片区没有太多的闲置用地，因此区域的住宅新增供应将主要来源于城市更新项目,主要集中在2号线和规划中的12号线周边.
作为深圳改革开放最早开发的片区之一，蛇口成为了深圳发展的一个缩影。经过几十年的风雨兼程和发展演变，如今蛇口也面临着新老交替的局面。依山伴海的地理优势，片区也逐渐成为了继香蜜湖、华侨城之后又一个极具代表性的豪宅区。
由于开发较早，蛇口片区没有太多的闲置用地，因此区域的住宅新增供应将主要来源于城市更新项目，但目前来看所拿城市更新项目体量较小，大多按照地铁沿线分布，主要集中在2号线和规划中的12号线周边，属于未来的地铁沿线物业。而本期，老焦为大家分析蛇口片区的一个旧改新盘——晗山悦海城。
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一、项目概况
晗山悦海城为南源工业区城市更新单元，项目由深圳市华园房地产开发有限公司和深圳市南源实业股份有限公司合作开发。项目南山区招商街道南海大道与工业八路交界处，分为两个地块进行出让，但由于是工业用地，所以一块幼儿园用地产权50年，另外一块为二类居住用地、商业用地产权为40年。所以即便是住宅，产权也只有40年。
晗山悦海城占地面积为22086.2平方米，建筑面积为145400平方米，容积率为6.5，绿化率为30%，主要由4栋高层建筑和1栋幼儿园构成，a/b座为办公及公寓业态，c/d座为住宅业态。其中住宅部分建面约5万㎡（含1500平保障房），办公建面约4.8万㎡，商务公寓建面约2.7万㎡。另外项目内部配套有建面约1.5万㎡商业，以及5750平米的公共配套设施，而规划车位共992个。
从项目平面图可知，项目地块呈“∟”型布局，而幼儿园位于地块最北侧，住宅靠近兴业路一侧，而办公及公寓楼位于南海大道一侧。从现场的工程牌看到，项目楼栋高度为30层、39层以及43层。
目前项目楼栋施工建设中，有绿网的为住宅，没有绿网的为办公及公寓楼（有1栋视角被完美挡住了）。目前住宅已建至约20层，而办公及公寓楼已建至约25层左右。
而老焦也看到，项目展示中心已经建好，目前内部装修中，最快7月底或8月初就能开放。目前户型信息尚未对外公布。
推荐指数：★★★
项目小结：晗山悦海城的小区内部基本配套还是能满足日常生活需求，另外项目采用“∟”型布局， 整体感觉楼间距较宽而且楼栋之间没有太多遮挡。但项目的容积率较高，会影响居住的舒适度。而且项目由于地块较小，社区花园的面积较为有限。。另外，40年产权的住宅会有一点劣势。
二、周边配套：
1、交通配套：
目前晗山悦海城周边暂无地铁站，距离最近的水湾地铁站（约1.6公里）和海月地铁站（1.7公里）都比较远。但项目楼下紧靠这目前在建的地铁12好线四海站，该地铁线预计2022年通车，未来出行将大大的方便。
公交方面，距离晗山悦海城最近的是工业八路公交站，但公交线路比较少，今有两条线。
自驾方面，蛇口老片区发展较早，目前的道路比较拥挤。晗山悦海城靠近南海大道和东滨路。但目前南海大道在修建地铁，经常会出现拥堵情况。而东滨路是快速连接沙河西路和月亮湾大道两条主干道，可快速前往宝安和南山其他片区。
2、教育配套：
南山名校资源虽然不如老城区罗湖和福田丰富，但是以蛇口育才教育集团、深圳实验教育集团为主的教育实力不容小觑。
晗山悦海城小学学区划分为育才三小，该学校创办于2002年9月，隶属于深圳市蛇口育才教育集团。该学校的办学师质和设备比较不错。学校离晗山悦海城大约500米的距离，上下学还是比较方便。
晗山悦海城小学学区划分为育才二中，该学校为初中学校，是广东省一级学校。因此学校的办学质量还是有一定的保证。育才二中距离项目大约900米距离，步行大约15分钟左右。
3、商业配套：
项目周边有较多的商业，旁边有美年广场、蛇口花园城、蛇口沃尔玛等，还有附近小区的底层商业。另外项目自带有1.5万平的商业。
4、周边环境：
作为老城区，蛇口目前处于新旧交替的阶段。晗山悦海城周边是以成熟住宅小区为主，有桃花园、花园城和南园欣荔苑等，既有较新的小区，也有较老旧的小区。
推荐指数：★★★★
项目小结：晗山悦海城周边配套整体上还是比较完善，唯一不足是目前交通不算便利，但2022年地铁12号线通车后，交通会有所改善。还有教育配套和一些商业配套都比较靠近项目，生活还是比较方便。而周边的环境目前已经在逐步地更新，未来会有不错的潜力。
三、周边房价：
目前后海蛇口片区在售的项目并不多，而且以10万+的豪宅为主。项目参考一路之隔的豪方悠然居小区，挂牌均价约7.7万/平，而社区花园较小。因此可以推测晗山悦海城未来的房价可能会在8万-8.5万的区间。
周边二手房价
推荐指数：★★★
如果按照目前片区的二手房价来定价，晗山悦海城的定位属于改善型，对于资金的要求稍微较高。但是同比起周边动辄上10万+的豪宅，项目的价格相对属于可接受范围。
四、项目总结
无论是配套，还是小区本身的规划，晗山悦海城项目比较适合居住。项目未来有地铁，交通的短板也在加快补上。学校、商业都一应俱全，基本的生活配套都能在家门口享受，而周边的居住氛围、生活气息比较浓厚。但考虑到价格，比较适合改善型购房者。但项目的缺点是容积率较高，影响舒适度。另外在区域的城市更新上，需要较长的周期。