深圳市世华房地产投资顾问有限公司南山天利中央分公司
截至2019年底，深圳市写字楼市场的平均租金为230.7元人民币每月每平方米，同比增长9.6%。2019年，深圳甲级写字楼创2004年以来大新增供应量，共104万平方米，并因此达到历史峰值，租赁市场也日益活跃与多元化。
知名房地产服务上市公司高力国际举办“深圳房地产市场回顾及2019年展望分享会”，对上述数据及市场情况进行了分析。越来越多本土及国际知名企业、机构落户深圳，新设办公室及业务扩张对办公空间产生了更大需求。未来，在粤港澳大湾区开发建设背景下，深圳经济仍将持续快速增长，预计2019年至2021年甲级写字楼新增供应总量将超过600万平方米。
深圳日益活跃的经济发展和“双创”事业，使这里的商业楼宇市场显示出了惊人的吸纳能力。根据高力国际统计调研，至2019年末，全市甲级写字楼平均空置率同比下降3.4%至13.5%，净吸纳量超过100万平方米，是过去10年深圳平均净吸纳量的三倍多。据了解，罗湖区年内平均租金同比上浮8.0%；福田也有显著上浮，同比攀升13.7%；南山区甲级写字楼的平均租金同比增长3.0%；前海因部分项目入市一年去化率不理想而出现租金大幅调整的情况。
深圳写字楼的供应量正在增加。
随着深圳高的平安国际金融中心大楼的顶部和可用的租赁空间，已经投入市场的中州大厦和即将投入市场的朝廷中心，市场仍然繁荣。这意味着福田中心区将在2019增加。办公面积2万～300万平方米。然而，应该指出，这些即将到来的办公楼，包括那些已经在2016年上市的办公楼，以每平方米300-350元的租金水平出租，这表明要投入市场的租金区域是针对大公司客户或公司总部的。由于成本考虑，大多数中小企业更容易解决。即使如此多的高端写字楼投入市场，也不会有大面积的写字楼降价。相反，价格也会上涨。
如何选择自己的办公室
成本考虑：一个好的公司预算和预先确定的地理位置选择将节省你找到合适的办公室的大量时间。
在办公空间中有一个合格的商务交易专家的帮助：一个专业的服务领域将有所帮助。您完成公司的预算、要求等方面尽可能为您提供优化的解决方案，并能为您提供具成本效益的房地产租赁市场参考。
及时把握时间：一般来说，租房市场是一个多变的信息，遇到自己喜欢的房产请及时开始，抓紧时间！
不论在哪租写字楼，都要注意一下几点：
1、出租方出租房屋的合法性，例如产权证明（或经营权证明），出租许可证明，出租方的营业执照和法人或法人授权证明。
2、租金、物业费、水电等相关费用的支付标准及付款方式，应在合同中明确承租房屋所产生的所有费用，并确定承担方。
3、写字楼报价常常以“元/平方米/日”为单位的，由于写字楼往往是一个大产证，没有进行产权分割，租户租赁的面积是可以与出租方进行协商的，必须按照实际租赁的面积来计算租金。
4、应当事先明确物业管理费用、内容以及支付方式。
5、注意约定免租期。交付的写字楼一般是毛坯，也有一些会有简单装修，但绝大多数租户会重新装修，出租方往往会给租户一个免租期，作为租户的装修时间。但是这只是实践中的通常做法，并非出租方的法定义务，是否有免租期及免租期的长短由双方自行约定，只有写入合同才能得到法律的保护。
6、租户如果要将承租的写字楼作为公司注册地，应在合同中明确出租人能够提供相关材料供承租人办理营业执照。
7、合同应明确出租人是否提供车位供租户使用，是否收费。
8、有些比较老的写字楼会有电话容量的限制，租户如果对于电话容量要求较高应事先了解清楚，并在合同中作出约定。
9、租赁税费的承担应约定清楚，合同中的租金价格是否含税。
10、合同终止的情形及单方解约权的约定。
11、违约条款的约定。
12、双方争议的解决方式，包括诉讼和仲裁，两者各有优势，可根据不同情况约定。
13.如果是外国企业驻上海办事处的话,就要租在涉外商务楼里.其他的话只要考虑性价比和附近交通就可以了呀。
企业租用写字楼常识：租写字楼注意事项有哪些
1、出租方出租合法性，例如产权证明(或经营权证明)。出租许可证明，出租方的营业执照和法人或法人授权证明。
2、出租标的物(即承租房屋)的定义和描述是否准确，及房屋的交付状态。
3、租金相关费用所包涵的内容及收费标准和付款方式。
4、出租人的权利和义务。
5、承租人的权利和义务。
6、对承租单元续租、扩租、转租或优先购买权的约定及条件。
7、对不可抗力事件的约定。
8、出租方和承租方的负责条款。
9、对合同终止及相应处理办法的约定。
10、双方争议的解决方式。
租赁写字楼注意以下几点：要找繁华地段，这样不论对你自己还是对自己的客户都有好处。写字楼里面入驻的企业。如果要是入驻的都是少儿英语班，或者教育机构，我建议你就不要租了，这会很影响你的办公。还有个就是价格。地段好。价格也要适中。我建议你直接去找物业公司去谈，这样会有很多好处。个人的房子不是很建议。因为个人会因为一些小问题找你麻烦。这样的话还不够添堵的呢。还有一个要看你租赁的写字楼是否符合你公司的标准，能否体现公司的形象。希望我的回答对你有帮助
深圳写字楼整栋出租如何选择？投资趋势如何？
世界自由贸易中心：2015年以来，、上海、深圳甲级写字楼租金涨幅明显。甲级写字楼租金涨幅较三年曾经几近翻倍，深圳甲级写字楼租金在三年间亦完结了30%以上的增加。在宏观经济增速放陡峭住所商场调控的布景下，一线城甲级写字楼租金仍可以持续增加，优质写字楼保值、增值的功用由此可见。越来越多的境内外安排出资者初步进入一线甚至二线城市的优质写字楼整栋生意商场。据我们核算，2019年上半年深、广两地写字楼整栋生意总额约500亿元人民币。
写字楼物业出资门槛较高，关于出资研讨和处理才干也提出了更高的要求。站在资产处理的角度看待写字楼整栋生意，至少应在以下三个方面做到深度考虑。
一、出资抉择计划
在打开对出资物业本身的尽职查询（如地段、产品、价格等）之前，明晰本钱的“两观”关于出资抉择计划或许更为重要。
（1）本钱的“价值观”—安全性vs盈利性
寻求安全性的本钱与寻求盈利性的本钱在“价值观”上存在差异。安全性本钱以保本为主旨，盈利性本钱以逐利为政策。价值观的不同抉择了两种本钱关于项目价值的判别会有天壤之别的效果。我们曾饱尝出资人托付研讨南京商办物业商场，并针对某新式商务区的两栋写字楼出资价值给出判别。让我们感到意外的是，出资人并没有选择新式商务区的两栋写字楼，而是将资金投向了老到商圈的一座地标性归纳体。从不同的角度看，三个项目均具有出资价值。新式商务区成长快，资产增值快，但风险相对高；老到商圈已趋于稳定，资产增值亦平稳，风险相对低。终究选择出资哪个项目不只取决于项目本身，更取决于本钱的“价值观”。
（2）本钱的“财富观”—现金流vs资产价值（此处特指固定资产价值）
现金如流，资产如池。现金与固定资产均为财富的不同表现方式，二者互为依托，并无优劣。但出资人在选择出资项目时总是依据已有的财富结构来配备未来的财富结构。因而，选择现金仍是选择资产是在出资抉择计划前需明晰的问题。我们看到大多境外本钱在选择项目时均选用表征现金流的政策，即内部收益率（irr）或许净现值（npv）来判别项目。许多优质项目以当时时点租金反算内部收益率或许净现值，难以抵达酬谢要求而被抛弃。但是，相同的这些项目却被国内本钱竞相收购。原因即在于，国内本钱（尤其是大型金融安排）更垂青优质项目的资产增值预期以及依据资产估值的金融杠杆作用。
二、物业处理（维护/改造）
物业处理就是通过对修建和机电设备的维护减缓物业在运用进程中的折旧，一向给租户以优秀的运用体验。优异的物业处理令写字楼给人以历久弥新的感受，一同减缓资产价值随时刻的折损。如建成于1973年的香港怡和大厦，40年后的今天仍然保持着香港高端写字楼的商场方位，租金与1998年建成的世界金融中心一期（ifc）相差无几。反观内地某些写字楼，建成时硬件质量抵达世界水准，但由于物业处理不善，若干年之后便淡出高端商场。还有一些占有中心区位的写字楼由于定位限制导致产品落后，此类项目的硬件改造是必不可少的环节。如2012年高和本钱整体收购上海静安区中华企业大厦，然后对其进行从外立面到内部公共空间的整体改造，使之更契合中心商务区的气质，然后完结了资产价值的拉升。
三、租务处理
一般来讲，租务处理的政策有两点：，从现金流(cashflow)的角度看，需在处理期内完结租金收入的稳定性和增加性；第二，从资产价值(assetvalue)的角度看，需求保证写字楼的保值和增值。在复杂多变的商场环境下，归纳考量租金、租期、面积和租户质量，完结两个政策的平衡是租务处理的精华。现金流的流入部分(cashinflow)抉择于“租金”、“租期”和“承租面积”三个政策。三者可以数字衡量并在租务处理中动态控制，然后与现金流政策相共同。“租户质量”难以衡量，但一般可以从“品牌影响力”、“作业方位”、“物业运用需求”三个方面考虑。现如今位于深圳这个经济体系高速发展的城市，投资整栋写字楼是具有高回报的手法，那么一个好的具价值的房源以及优质的物业管理团队去哪寻找，让我们一起看一下深圳和地集团。
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彭经理
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