“来了就是深圳人。”这句深圳城市形象的宣传语，不仅仅是因为这个城市的就业机会，还因为美好的居住。而这，正在通过政府重构居住体系而实现。6月5日，深圳住建委发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》），明确了面向未来（2018年至2035年）的住房发展目标，计划未来18年提供170万套住房；深圳也是第一个发布2035年住房规划的城市。《南方都市报》报道称，这是继98房改之后，深圳住房体制迎来的“二次改革”。
保障性住房占六成本次深圳楼市新政，在《意见稿》中明确规定，到2035年，深圳新增建设筹集各类住房将达到170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三类保障性住房总量不少于100万套。这句引起市场震动的话，包含两条重要信息：
1、到2035年，深圳新增建设筹集各类住房只有170万套；2、在170万套住房中，有不少于100万套都是保障性住房，占比高达60%左右。
为何到2035年，新增住房只有170万套？根据深圳市的城市总体规划，截至2017年底，深圳常住人口为1253万，预计至2035年，常住人口将达到1800万人，新增约550万人。如果按一房三户计算，550万人大概需要183万套住房。考虑到深圳自身的住房土地供应，以及城市的整体规划，新建170万套住房，是一个非常合理的数字，既不多，也不少，满足了市场实际的居住需求。而在这170万套新建住房中，有不少于100万套是保障性住房。这无疑是那些在深圳奋斗打拼，却无力购房人群的一个重大利好！按一房三户算，有大概300万人将因此受益。而在这份详细的住房规划中，深圳计划将住房分为三大类：一，市场商品住房，占住房供应的40%左右。做到让有能力的市民通过市场商品房来解决住房需求。坚持以中小户型商品房为主，努力促进房地产市场平稳健康发展。二、政策性支持住房，占住房供应的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，分别占20%。其中人才住房重点面向符合条件的各类人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租售价为市场价的60%左右；安居型商品房重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租售价为市场价的50%左右。三、公共租赁住房，占住房供应的20%左右。重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30-60平方米为主，租金为市场价的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。价格调控力度空前而针对这些保障性住房的价格优惠，政府的力度可谓空前绝后。先看人才住房。《意见稿》规定，人才住房重点面向符合条件的各类人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租价、售价为市场价的60%左右。如何定义“人才”？根据楼市新政，本科学历以上，便可纳入深圳市人才住房政策适用范围。而且需要注意的是，人才住房和安居型商品房，将实行一定年限内的封闭流转。购房人自购房之日起累计在深圳缴交社保15年，才可申请取得完全产权。所以说，想打人才住房、安居房歪脑筋的人，可以省省了。再看安居型商品房。《意见稿》规定，安居型商品房则重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租价、售价为市场价的50%左右。最后是公租房。《意见稿》规定，公共租赁住房重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30-60平方米为主，租金为市场价的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。注意“为社会提供基本公共服务的相关行业人员”这句话，这意味着公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会无私奉献的蓝领群体，也将纳入公租房的保障范围。要知道在中国内地的住房供应中，过去多年来一直是商品房为绝对主角，只有少量的保障房。深圳直接改变了这一局面。而且与此前保障房政策不同，新规将安居房和人才房均纳入封闭流转体系，最少10年后才能交易，但售价相比之前更低，达到市价五折、六折。此前安居房是七折。中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁乐观地指出，此次6：4的比例把民生属性摆在更突出的位置，在新加坡是8：2，在香港是5：5，深圳普通居民的居住权利将得到有效落实。
深圳“二次房改”与新加坡模式商品房供给只占40%，公共房屋供给占60%。《意见》中明确提出的这一供给比例不禁让人联想到“新加坡模式”。作为一个城市国家，新加坡可谓寸土寸金，按理说房价应该不断上涨。可是，从2013年三季度到2017年二季度，当地私人住宅价格实现连续15个季度下跌。当然，新加坡也有短期的楼市调控政策。比如，2009年到2013年，新加坡政府先后出台了8轮降温措施，才使得房间连续下跌。但是，新加坡的“杀手锏”是它的长效机制——公共组屋。在新加坡，80%的人口都居住在政府建设的公共房（也称“组屋”）中。上世纪60年代，新加坡政府购买了全国80%的土地。政府拿地之后，就开始做100年的城市规划。政府掌控土地开发环节，并对开发出的房产拥有所有权。政府将这些房产，或卖或租，定价（既包括卖价也包括房租价格）参照居民的收入水平并进行动态调整——比如一户居民家庭此前收入低，那么房租就可以少收一些，收入高则多收一些。除了严控开发环节，低价供应住房外，新加坡政府还对房屋买卖设置了严苛的条件，比如，必须是新加坡公民或者在当地永久居住；必须年满21岁；对于首次申请购买组屋的居民，家庭月收入不能超过12000新加坡元（即夫妻年收入14.4万新加坡元）。查阅数据可以发现，新加坡的人均gdp（2017年）为5.7万美元左右。可见，80%的新加坡人入住组屋也不足为奇了，因为大部分家庭都负担得起。由于这些独特的基础性的制度设计，使得新加坡的房地产成为最不值得投资的品种之一。除了价格便宜，政府还会为渴望改善住房的居民提供补助：
如果一对夫妻想换套更大的房子和父母或者已经成家的小孩住在一起，政府将提供20000新加坡元的补助；如果一位单身青年想和父母住在一起，政府则补助10000新加坡元。
回看深圳市昨天发布的《意见》，各种公共房屋在价格、针对的人群、补贴方面，也非常细致：
人才住房重点面向符合条件的各类人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租售价为市场价的60%左右；安居型商品房则重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租售价为市场价的50%左右。公共租赁住房重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，租金为市场价的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。
开发商将转型深圳拟出台的“二次房改”，其意义不限于深圳，不少分析师认为，“二次房改”的意义，在于打破了土地政府垄断供应的局面，建立真正的公共住房体系。而且，可能为其他城市提供借鉴。住房体系改变了，开发商也面临转型的压力，因为，此前开发商“拿地、盖楼、卖房、再拿地”模式发挥的空间将大幅减少。以深圳为例，商品房只占供应的40%，蛋糕小了，开发者自然得另谋出路。昨日，万科深圳公司有关负责人对《证券日报》记者回应称，近年来，随着深圳土地供应的减少，其实各大房企早已开始业务转型，由原来的开发型向经营型转变。以万科为例，近期公司提出“城乡建设和生活服务商”的企业发展战略，以多元化的方式开展房地产相关业务。不只是万科，过去一两年，全国各大房企也在谋求转型，开始多元化业务尝试。此前，融创中国董事长孙宏斌在谈到投资乐视的逻辑时就曾表示：“我们一直看好消费升级的行业，大文化、大健康、大娱乐的项目。如果后面投资教育和医院的项目，大家也不要吃惊。”5月31日晚，中航地产公告称，对贵阳中航70%股权以及惠东康宏51%股权转让进行公开预挂牌。公司证券简称变更为“中航善达”。中航地产表示，公司主营业务已发生变更，物业资产管理业务已成为公司主要收入来源，且未来公司战略将聚焦物业资产管理业务。此外，住房制度改革加速推进。龙湖，万科、碧桂园、恒大等超级房企也已入局长租公寓。同时，住房租赁资产证券化迎来政策性窗口期，今年5月，碧桂园租赁住房reits（房地产信托投资基金）一号第一期在深交所挂牌。《21世纪经济报道》援引克而瑞报告显示，房企创新领域的细分产业共约有12个业态或门类，涉及长租公寓、特色小镇、物流地产、新零售等。前30强房企的参与度非常高，其中70%以上都在加快多元化投资。
本文综合自：每日经济新闻、央视财经、21世纪经济报道、财经早餐、证券日报、南方都市报、经济参考报