7月31日晚间，深圳楼市调控再推新政。这则被称为“7·31新政”的房地产调控政策，在四大方面对当前深圳房地产市场存在的离婚炒房、商务公 寓炒房、企业摇号购房等投机行为进行了针对性的打击，一时间引发对深圳楼市的热议。
加之同日召开的中央政治局会议提出“下决心解决好房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”等要求，深圳此番调控新政究竟会对当下深圳房地产市场带来何种影响？深圳房价会受到怎样的波动？与政策施行同步“抢先”网签者是否符合政策？最严新政下，楼市刚需又会受到怎样的境遇？
昨日，“7·3 1新政”首份配套实施细则———《深圳市场利率定价自律机制》对外公布，进一步明确实施方案的“限离”政策又在业界存在怎样争议？南都记者独家梳理“7·3 1新政发布以来，业内外关注的“六大焦点问题”，解读新政下的深圳楼市“新生态”。
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抢先网签到底是否作数？
“昨天晚上我们都加班到12点，好多人过来想抢在新政之前网签”，对于深圳市不动产登记中心旁的这家小店来说，“7·31新政”当晚紧张而忙碌。众多买房者在看到政策新闻后直接带着材料或是干脆委托中介前来办理网签，“赶在新政之前就不用限售了”。
同样的情况也出现在深圳多家中介机构，某位不愿透露姓名的中介经纪人向南都记者直言，“每次调控政策一出，我们就是加班网签”。对众多买家而言，“7·31新政”中，影响最大的当属有关个人买房3年禁售的有关规定。依据新政内容，无论是新房还是二手房，凡是在新政后新购入是商品房无论是新房还是二手房，3年内均禁止转让。而是否在发布之日前办理网签，成为了能否避开禁售新政的唯 一可能。
那么，发布之日前究竟指的是发文的7月31日还是发文后的首 个工作日———8月1日呢？按照发文所称“发布之日起生效”，7月31日政策公布之时就已经意味着新政实施，那为何还有购房者“抢先网签”呢？
带着这个问题，南都记者于8月1日以普通市民的身份来到深圳不动产登记中心。在办事大厅，记者看到前来办理房产交易等业务的人数并未在新政后出现明显变化，大厅工作人员表示“基本每天都是这么多人”。当被问及新政的准确实施时间时，咨询处工作人员表示“不清楚”，称尚未接到新政实施细则。业务办理柜台的工作人员则表示，对于1日前来办理业务的，可以接收材料，但并不能保证通过；对于7月31日晚间抢先“网签”的情况，工作人员则表示“没问题”。
广东华商律师事务所律师周争锋表示，政策规定的通知发布之日起，依据民法常识不含通知发布的当日，也就是7月31日全天的网签合同均是不受政策影响的。深圳某中介工作人员则向记者表示，“细则没有出，我们不敢完全保证”，即便7月31日网签成功的，也会存在在接下来细则推出之后，因与其相冲突而被打回头的风险。该中介工作人员坦言“不过按照之前的经验都是既往不咎，但是我们也在签约时以备注条款的方式向购房者进行了说明”。
对此，深圳中介协会总监徐枫表示，建议主管部门给出一个明确说明，“目前大家还是存在对政策不同的理解”。
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新政一出,能否完全杜绝“假离婚”？
本轮调控政策中，另一存在争议点在于“离婚限贷”的有关规定。住建部专家、深圳市房地产研究中心主任王峰解释称，依据新政规定，离婚两年内购房，首付将按七成执行，离婚两年以上者，首付额度仍依据“深八条”差别化信贷的有关规定执行。同时，对于离婚两年内的一些特殊情况，此次调控新政中也进行了差别化规定。离婚两年内无房无贷者属于刚需群体，首付额度仍按三成的优惠购房政策执行；对于家庭有唯 一一套住房，并过户到对方名下者，将按照“深八条”政策的首付五成进行考虑。
南都记者注意到，按照深圳此前执行的相关政策，对于婚内购买二套房者，首付额度需依七成执行。而在深圳此轮房地产调控新政中，对于婚内有房，但过户到对方名下者，两年内购房，首付额度则需按五成执行。这是否存在为避免原本购房需交七成首付的相关政策规定，而假离婚执行五成首付的可能性？
对此，王峰表示，深圳房地产政策本身具有人性化的特点，此次新政的有关政策是基于“深八条”有关“无差别信贷”的规定而制定的，主要针对“真离婚”的群体。此轮新政的实施是为了打击房地产市场中出现的真投 资投机行为，并不是要通过政策将改善型需求和刚性需求一棒打死，对合理的住房需求仍要予以保护。
对于究竟应归属于“真离”还是“假离”的类别，王锋坦言，从政策层面并没有办法进行很好的甄别，还需要接下来出台相关的细则文件，由具体的执行部门在执行层面来进行进一步的甄别。而对于“7·31新政”的细则文件何时出台，王锋并未予以透露。
除了未能完全杜绝“假离婚”的争议，“7·31新政”中，五成首付“仅看房产数量“也被不少深圳地产一线从业者指责“无法于深圳房地产交易市场上‘认房又认贷’的现状相衔接”。而就在新政发布的第二天，首份配套实施细则——— 《深圳市场利率定价自律机制》对外公布。依据该细则内容，离婚两年内购房，首付额度按五成执行的先决条件，除原“7·31新政”内要求的“婚内有一房且过户到对方名下”以外，还增添了满足无房贷记录的要求，在政策上进行了完善。
至此，离婚购买二套房所能获得的政策“红利”仅剩多获得一张“房票”一项，但需具备承受五至七成首付的压力，“就算没有房贷纪录也要给五成首付，这样的限制让离婚炒房的投机行为变得不仅门槛高，而且很不划算”，徐枫表示。
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遏制投 资和投机，保障民生市场需求
依据此前发布的深圳住房建设规划(20 16-2020)征求意见稿，十三五期间，深圳要增加65万套有效供应住房，以及75万套筹建住房。王锋介绍，今后深圳还将在更广层面制定解决住房供应的办法。王锋认为，首先是挖掘存量，加大城市更新的力度，“对于商务公 寓进行限制之后，实际上有利于推进城市更新中的住宅建设”。他介绍，在深圳城市更新中，一些功能不适合的土地，今后将在政策引导下不再建设商务公 寓，而是改建住宅。
王锋表示，在深圳新房改的方案中，也提出通过发展人才住房、安居住房、公共租赁住房，来解决一些买不起商品房的中低收入家庭的住房需求，在住房制度方面，为深圳房地产市场供应予以有效补充。
此外，王锋也表示深汕合作区的建立、深莞惠一体化发展等模式也将为深圳提供房地产市场供应的解决路径。“这有利于深圳在本市供求关系比较紧张的情况下，通过周边城市更好地解决供给问题”，王锋直言，今后要跳出深圳区域的“小框”，从整个都市圈、粤港澳大湾区的范围统筹考虑深圳房地产市场供需关系。
然而短期来看，“7·31”新政的出台对于时常“受伤”的刚需来讲也并未伸出“橄榄枝”。“间接来说会伤到刚需，但属于‘副作用’，过于强调有些牵强”，徐枫表示，“7·31新政规定商品住宅3年禁售、商务公 寓5年禁售等内容，导致市场有效供给减少，“房源少了，刚需可以买的房子就少了”，徐枫同时强调“这并非政策本意”，新政的目的在于将这部分流动资金固定下来，政策指向很明确，就是要遏制商品住宅市场的投 资和投机行为，保障民生市场需求。
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最严新政下，短期二手房价会下调
南都记者调查发现，“7·31新政”一出，即有二手房业主出手调价，甚至出现降价超百万元的案例。徐枫分析认为，二手房源的定价下降也将影响其成交价格，短期来看二手房价格应该下调。而对于原本定价就更低的新房来说，短时间内承受的价格压力更大。徐枫表示，在影响新房定价的因素中，开发商扮演重要角色。新政中商品房3年限卖、商务公 寓5年限卖、新建公 寓需开发商自持并不得变更土地用途……这些条款都会对房地产开发商造成很大压力，”新房定价起不来的”。同时，徐枫也表示，由于此前深圳楼市一度出现新房、二手房“价格倒挂”的现象，此番虽有所下调，但依然未达到与新房持平。
深圳中原研究中心则向南都记者表示，政策旨在区别“真假刚需”，更大程度抑制投机炒房。短期来讲，投 资客退场，市场整体观望情绪浓厚。新房市场开发商推盘入市更为谨慎，新房成交量将有所下降，成交价格仍将持续平稳下调。二手市场，成交量也将显著下滑，税费较低的满五唯 一住宅将会明显更受欢迎。
同样是出于对房价“短期遇冷”的推测，在坊间却迅速发酵成为“新政将使深圳房价遇冷，深圳房价将迎大跳水”的传闻。对此，王锋表示，深圳历来房地产调控的出台，首先达到的目的都是促进房价的稳定，“让市场能够冷静下来”，王锋表示，市场能够冷静下来的一个重要标志就是交易量的下降。市场快速增长的情况往往包含很多的投机需求，成交量稳定，不要过快的增长意味着，市场开始趋于理性，这是深圳楼市调控政策想要达到的目的。
短线遇冷的深圳房价带来的另一个影响是带动投 资去往临深区域楼市外溢。深圳中原二级市场董事总经理兼中山中原总经理玉家雄认为，新政实施后，深圳已经不能满足一部分的资金“找出路”的需求，只能把这种需求外溢到临深的一些地方，“虽然现在部分临深城市也有限购政策，但是没有深圳严厉，还是能够消化一部分的投 资需求”。
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房屋租赁供应量将明显上升
数据显示，深圳共有各类出租住房(公 寓、宿舍)约783万套(间)，面积约3 .48亿平方米，约占住房存量套数的73.5%。这一解决了深圳大部分居住需求的领域与房地产交易市场息息相关。“7·31新政”发布后，即有坊间声音传出，新政出台之后会推高租房成本，让普通民众无法接受。是否存在买房市场门槛抬高后，部分居住需求转向租房市场，从而推高房租的情况呢？
徐枫分析认为，深圳房地产交易量本就不高，即便调控收紧、短线遇冷，交易量下降的空间也小，并不存在大量居住需求转向租房市场的条件，“从这个层面而言，‘7·31新政’对于房屋租赁市场的影响并不大”。
“但从另一个层面来说，新政会造成房屋租赁市场中供应量的明显上升”，徐枫表示，只租不售的商务公 寓和3年禁售的商品住宅将进入租赁市场，供应量的加大将使得租金保持在相对平稳，甚至稳中有降的态势。这种判断得到了q房网数据研究中心分析的支持，不论是企业还是个人限售，不论是住宅还是公 寓限售，都减少了买卖市场供应量，反之增加了长持市场供应量，也就增加了租赁市场供应量，诱导偏向租赁方向，迎合回归居住及发展租赁的政策导向。
新政规定，未来供应的商务公 寓“只租不售且不得改变用途”，这也引得业内再次响起对于长租公 寓未来看好的论断。深圳中原研究中心认为，从供应的角度来看，未来供应的商务公 寓“只租不售且不得改变用途”，将有利于发展长租公 寓市场，未来公 寓类产品会出现转型，长租公 寓将迎来春天。深圳中原二级市场董事总经理兼中山中原总经理玉家雄则表示，新地块商务公 寓只租不售也是响应了国家号召，支持长租公 寓的发展。商务公 寓也可以作为市场一种补缺的产品，特别是针对一线城市来说，房价相对较高，并不是所有的老百姓都能购买房产，商务公 寓就成为了解决没能力买房人群的住房供应。玉家雄判断，如果整个项目都只租不售的话，从管理方面来说也是比较容易的，比起小业主买房并出租更有管理的效应。
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新政对深圳人“住有所居”有何意义？
与深圳房地产调控“7·31新政”同步受到热议的，还有同日召开的中央政治局会议释放出的“下决心解决好房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”等信号。在此政策背景下，“7·31新政”对深圳人“住有所居”有何意义？
王锋认为，“7·31新政”的核心是补漏洞，抑制投机炒作。总体来看，会为深圳下一步房地产市场的发展起到很好的稳定作用。他表示，深圳在全国范围来看，属于市场化程度比较高，但供求关系比较紧张，很容易出现投机炒作，所以要下决心解决深圳房地产市场的投机炒作问题，下决心保证深圳房地产价格的稳定，这也是实现关于“房子是用来住的，不是用来炒的，是让广大居民实现住有所居”的一个重要举措。
王锋向南都记者介绍，要从根本上解决房地产市场中存在的问题还是要依靠建立长效机制，需要金融、财税等金融政策与房地产市场积极对接，“不能出现经济不好，就往房地产市场放水”。他认为，要通过制定长效机制，在房地产市场与过度金融放水、过度流通性提高之间筑起一道“防水墙”，王锋直言，目前该长效机制尚未形成。
房地产市场不断加强调控，对于老百姓来说，加快推进保障房建设能否解决居住需求的难题？徐枫认为，“两者之间没有必要的联系”，她表示，保障房面对的群体有一个很重要的先决条件———名下没有�...