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深圳的这次房改,不仅购房门槛提高而且还可能会导致房价上涨

2022/11/24 4:36:20发布4次查看
上周的深圳五折房,炒的跟这几天的独角兽基金似的。
深圳的房子都要半价卖了,那全国的房价是不是很快就要降温了?
我知道大家关心房价,但深圳这回的“5折房”还真的没我们想的降价那么简单。
咱先看看深住建发布的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。
《意见稿》说了啥,我简单给大家解释一下。
深圳对于楼市有个长期规划,计划要到2035年,筹划建设各类住房170万套。
▎那这170万套具体咋分配呢?
一是普通商品住房,占总供应量的40%左右,面向符合条件的各类居民供应,可租可售。价格嘛,具体没说怎么变动。二是人才住房,占20%左右,建筑面积小于90平米,可租可售。租金、售价均为市场价的6折。高层次人才买的话,可能会更便宜。三是安居型商品房,占20%左右,多是70平以下的小居室,可租可售,但以售为主。租金、售价打5折。四是公共租赁住房,占20%左右,建筑面积多在30~60平米,主要面向中低收入人群,只租不售。租金打3折,特困人员租金打1折。
说白了就是普通商品房和保障住房四六分,商品房70万套左右,保障性住房100万套。
▎看着挺多,但这个存量真的够?
这笔账,深圳自己是算过的。
根据近几年的生商品房成交量,平均在4万套左右。按照这个速度增长的话,到2035年,差不多就是70万套(18年*4万套=72万套)。
这样看的话,新增70万套似乎勉强够用。
但这解决的仅仅是未来可预见的新增人口的住房需求,那原有存量人口的住房需求呢?
难不成20年里,有人不结婚、不换房?
这显然太不切实际了。
截至2017年底,深圳的存量住房总量,商品房大概在220万套左右,北京是800万套左右,上海是760万套左右。对比来看,深圳的存量远远低于北上。
再来看看常住人口。北京2170万,上海2418万,深圳1800万。而北京上海这几年一直在严控人口流入,同期的深圳却在用各种人才优惠政策吸引更多的人流入。
按照现在这种住房存量不够,以及人口流入过快增长来看,到2035年,深圳的房价怕是要赶超北京、上海啊!
当然,有的人可能会说,房子买不起,还能租房啊!租房也能享受到同样的折扣。
这话没错。对于没条件买房、不符合人才住房的中低收入人群来说,租房会是最佳之选。
既然租售并举,租房也能享受到买房的部分福利,那租房的需求一定会增加。到时候价格优惠的政策只怕也会逐步破碎。
至于门槛嘛,也可能会拔高,排队、身份审核各种条件都得上……
虽说深圳这次房改拿出了足够大的诚意,但它的不可复制性太强了。
人家之所以敢这么干,还不是因为不差钱:90%以上的财政收入主要来源于企业税收,像腾讯、华为、万科、比亚迪、大疆科技等等,根本不差土地财政(房地产)这点钱。
但全国其他地方就不一样了。
大多数城市,财政收入主要依靠的还是房地产。
并且按照现如今,地方财政对土地的依赖程度,短期内还是不大会“出血”搞这么大的房产特惠政策。
这几年的房地产政策,我也说过好多次了,房价一直都是求稳的,要想暴跌,短期内可能性不大。
要想击碎房价泡沫,整体的税收方向都得及时调整,深圳就是个很好的例子啊,多来学学。
就是不靠土地,多靠科技。
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