郁亮：中国房地产的“租房时代”，眼看着即将到来
阿里巴巴重磅入局租赁市场!
万科计划今年开办长租公寓10万间！
碧桂园杀入长租公寓市场，3年建100万套！
建行：可以贷款租房了！
楼市巨变！租房时代真的来了！
2017年，一个转折点，中国房地产进入租赁新时代。
2017年，全国发布了246条楼市调控政策，银行多次调高房贷利率，最高上浮20%，但对租赁市场却是大力加持，政策鼓励+企业高调进驻......深圳的租赁市场一片欢腾。
回忆下深圳2017年的房产市场，这些关键词必然会涌现：房住不炒、租购同权、深圳智慧租房、城中村、腾讯、阿里、建行、长租公寓、泊寓、按居贷、自如、魔方......
这些不再是一个个口号或者概念，深圳，具备长租公寓生长的天然土壤，已走在实践的前沿。让我们来回顾一下2017年深圳长租公寓的巨变。
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深圳长租公寓分布地图
从部分统计数据来看，目前深圳市的长租公寓具备以下几个特点。
1分布特点
原关内的南山、福田、罗湖，以及临关内的龙华红山、宝安西乡、龙岗坂田等区域，是长租公寓分布较为密集的片区。而目前数量最多区域则为南山区。另外，邻地铁，近商业，以及规模以上产业园区（比如深圳大学城、华为所在的坂田科技园）附近是深圳长租公寓的集中片区。
2租金特点
目前深圳长租公寓中租金在1500元以内的占36.7%，800元以下的站11.1%，主要集中在租金1000-3000元。而长租公寓的整体租金水平大概是城中村农民房的2-3倍，同时比普通商品房住宅高出500-1000元/平*月（参考价格由官方网站及电话采访所得，如有偏差请网友指正）。但总得来说，关内的总体租金水平还是要高于关外；地铁商业及产业园区附近的租金水平要高于其他地区。
另外，跟豪华住宅一样，长租公寓也推出不少高价房源，例如福田梅林金中环服务公寓、香蜜湖建万·富瑞斯国际公寓；南山蛇口望海路海明苑、深大汇景豪苑、科技园大冲城市花园等，1房每个月租金可达到7、8千，甚至上万元。
3户型特点
长租公寓主要以单房、1房、2房和loft的户型为主，另有少量的3-5房房源。在面积选择上较为广泛，几十至一百多平米均有分布，户型多数较为方正，采光效果较好。
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深圳长租公寓类型解析
定义：“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。
按照主体划分，长租公寓可以分为专业公寓运营商、房地产服务商、酒店集团和房地产开发商。其中房地产开发商在今年政策利好之下，数量大增，例如万科泊寓、佳兆业和碧桂园也纷纷入局。
按照运营模式，长租公寓分为集中式和分散式。
按照运营主体划分，长租公寓运营平台可以分为自有租赁平台和代理租赁平台，而作为金融机构的建行推出的ccb建融家园则在运营自有公寓的同时，又可为其他品牌公寓做代理。
（请点击查看大图）
1数量
这四种类型在深圳的长租公寓市场上都有一定份额，其中数量最多的是专业公寓运营商，且有创业性质，进入时间较早，根据合屋2017年初的数据，深圳已经有超过100家长租公寓品牌。
2客户群
深圳现有的集中式的长租公寓的客户群都聚焦在18-35岁，且对居住品质有一定的要求的都市白领。特别是集中式的长租公寓，对租客有一定的年龄限制。
分散式的长租公寓品牌会推出整租的空间，放宽对租客的要求，满足家庭租房的需求，自如和蛋壳公寓属于此种类型。
3配套服务
长租公寓的收费项目一般包括：房租+服务费+水电费。多数长租公寓以卧室为主，其他功能外移，提供开放空间，比如厨房、洗衣间、健身房、书吧等。管家+保洁+维修+智能门锁+app物业运营是多数公寓的标配。
4租赁房源
深圳现有的长租公寓，以收购、加盟、委托代理、联营合作、包租经营等方式获得房源，加以装修或者改造，然后出租给租户。
其中，房地产开发商拥有自持物业，在房源的数量和获取渠道方面占据先天优势，可以预见，未来长租公寓市场上，房企将扮演重要的角色。
5营销手段
很多公寓品牌，为了吸引刚毕业的年轻人入住，在毕业季前后推出系列优惠政策，比如自如的海燕计划、蛋壳公寓的青春起航计划、佳兆业的“凌云计划”、魔方的“举一反三”......
6新兴力量
11月3日深圳建行推出ccb建融家园、阿里的支付宝正式上线租房平台、腾讯与深圳政府合作的深圳智慧租房、还有国内首单长租公寓资产类reits——新派公寓reits......新晋力量不断加入，推进深圳长租公寓的活跃发展。
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深圳长租公寓的发展空间
180%的深圳人在租房，租房需求只增不减
据深圳链家研究院数据显示，2015年年末，深圳常住居民家庭住房自有率达到34%，同时，调查还显示深圳租房人群占比高达80%，这说明不少拥有住房的人群也在租房居住。
2016年，深圳常住人口约1191万人，环比2015年增长53万人；外来人口806万， 环比2015年增长23万人。无论是常住人口还是外来人口都成递增趋势。
（数据来源：家家顺数据研究中心）
而2016年，一、二手住宅成交总量约13.6万套，仅占新增常住人口数量的1/4，这说明，剩余3/4的人群也必须加入租房大军，租房缺口越来越大，租赁人群只增不减。
此外，《深圳市住房建设规划（2016-2020）》曾指出：“十三五”期间，预计全市住房总需求约180万套，其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套。购房需求仅仅占到了租赁需求的64.8%，这也反映了深圳租赁市场的活跃， 而租赁需求也为长租公寓的发展提供了市场机遇。
2深圳长租公寓拥有巨大的房源储备空间
供求关系是影响市场价值的形成与决定的关系。刚刚我们提到，长租公寓已经有了市场需求，那么接下来就要看供应空间，也就说长租公寓要有足够多的房源来实现发展。
从目前深圳租房类型的占比图中可见，长租公寓在全市租赁市场中占比只有7.5%，而深圳租赁的房源大部分来自于商品房小区和农民房。那么长租公寓如何在这两大板块中分得一杯羹呢？一方面是整合改造，另一方面是拍地盖房。
农民房改造是长租公寓未来发展的一大趋势。据《深圳市城中村改造总体规划》统计，深圳共有1427个城中村，建有农民房3.5万栋，占据全市住房面积的49％，容纳了深圳520万的城市人口。如此庞大的数据，为长租公寓的发展提供了可观的改造房源。
柠盟青年公寓
据了解，深圳首个城中村长租公寓——柠盟青年公寓，将在12月底落成，改造片区位于福田区水围村，规划面积约8000平方米，共35栋统建农民楼，其中的29栋改造为504间人才公寓，可容纳约900人。
此外，今年11月10日，深圳安居集团以10.1亿拿下深圳首宗“只租不售”地块，而这也是今年深圳拍出的唯一一块住宅用地。据深圳房地产研究中心主任王锋表示：深圳虽然房价高，但是租金不高，租金在收入30%以内，未来具有很大的发展空间。未来深圳将在除了罗湖和福田之外所有的区推出只租不售的地块。这一信号表明，政府不仅仅在政策上支持租房市场的发展，也为租房市场提供了储备用地。
综上来看，深圳发展长租公寓，既能满足当下的租赁市场需求，未来又有足够的房屋供应来源，能够实现供求平衡，因此发展空间还是非常地大。
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关于长租公寓的几点讨论
长租公寓的兴起不是一个偶然，而是社会发展的产物。就目前和未来的长租公寓市场中，我们会遇到哪些问题呢，今天就此展开讨论一下。
1、农民房、小产权房纷纷加入长租公寓的改造行列，重新包装后，租金翻倍增长，因此未来租房成本将越来越贵。
2、目前长租公寓线上平台非常多，但质量参差不齐，虚假房源，不实房价的信息也充斥着整个租房平台，且缺少完善的市场监管机制。
3、长租公寓代理机构作为新型的“二房东”，是否会抬高整体租金水平，赚取中间差价。同时在后续的租赁服务中，能否及时有效地帮助租客解决先关租房问题。
留言区：2017，你住长租公寓了？谈谈你的租房经历吧？
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