黄芳是我的老朋友了，也是爱home的创始人。深圳房地产专业投资者。专注房地产投资与研究十多年、多年房地产行业从业经验，经历过周期的大小波浪。致力融合各投资方法论和科技树。不出意外的话，深圳和上海应该是下一轮牛市的起点，建议大家密集关注。
全天下的人，都知道深圳调控了。
都知道，深圳因为楼市热度反弹了，就又被追加调控了。像是18道金牌杀向岳飞，非把你摁到不可。
短期，深圳楼市要歇歇。但是，很难歇太久。
作为，曾经购房政策最宽松、小白刚需上车最容易的一线城市，深圳在2016年也曾经迎来巨大调控，一下子成交陷入冰冻。但是，这么冷，深圳也挨过来了。挨过来的原因是：深圳刚需凶猛！
在全国所有的城市里，只有深圳，是一个不需要辩论楼市是否还有未来的城市，因为深圳的年轻人来得太多了、深圳的地太少了。再怎么调，也扛不住85后、90后结婚潮袭来时，嗷嗷待购的迫切。深圳楼市特色：刚需！
说正题之前，我们先来看组数据，看看深圳有多少房、多少人、多少地。
（数据来源网络整理，皆为约数、仅供参考）
深圳人口约2000万（含流动人口），截止2018年，总共约有170万套商品住房，约100万套政策性住房或单位个人自建房。
深圳土地1998平方公里，工业用地300平方公里，公共用地200平方公里，商品房用地100平方公里；商品房只占5%用地。
深圳应有40万栋左右违法建筑，其中可能约3亿平方米为住宅性质，提供650万低端住宅（农民房、小产权等）。
深圳1980年建立特区到2013年末，建设了128万套商品房（每套平均面积93平方米）、34万套政策性住房（每套平均面积82平方米）、单位个人自建房55万套（平均每套86平方米）。此外，还有168间工厂宿舍（每套平均38平方米）。
深圳十三五期间，要盖40万套保障房。
从以上数据，我们可以看出，深圳作为中国最年轻的大城市，一个产业发展嗨劲的城市，这个曾经的小渔村地小人多，房子完全不够住了！
每一年源源不断滚入的有学历、没学历的年轻人，终极都要释放到楼市上去，去买他们的房、过他们的生活。
短期的政策刹车，改变不了深圳住房供需紧张的本质。
①2016调控以后
深圳楼市怎么反弹的？
2018年，深圳7.31楼市新政之前，网传了一份调控申请报告。里面提到深圳这两年楼市的投资、投机情况。
一、深圳楼市市场情况：供应增加、价格未大涨
1.2015年7月至2018年6月，深圳市居民个人购买的新建和二手商品住宅共40.34万套，占目前全市存量商品住宅（截止2018年6月30日，我市产权登记的商品住宅共170万套）的23.7%。
2.2018年上半年，全市商品住宅累计批准预售面积同比增长71.6%，快于新建商品住宅销售量22.3%的增幅。全市新建商品住宅简单均价实现了21个月连降。
二、深圳楼市投资情况：短炒存在，离婚、茶水费...乱象
1.2017年，深圳市不动产权证书两次转移间隔时间不满3年的商品住房为217.6万平米，占全年二手住宅销售面积的46.2%。
2.2017年，离婚2年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%，占全市新房总成交量的10.8%；离婚2年内购买二手住宅的占离婚购房人数的85.8%，占全市二手住宅总成交量的4.2%。说明深圳市通过离婚后短期内再购房投机房产的占比较大。
3.招商双玺、润府三期等热点楼盘呈现“房价倒挂”、“企业购房”、“离婚买房”等现象，市场投机行为依然存在。招商双玺以公司名义购房的数量占到摇号人数的22%，部分手握大量资金的买家会通过注册多个公司来参与摇号，增加购房成功率。
4.深圳2018年在售106个楼盘中，30%的楼盘存在一二手价格倒挂现象，主要分布在前海、蛇口、南山科技园、龙华中心区等部分热点区域。由于少数楼盘一二手房价差的存在，“茶水费”、“转让费”等乱象频出。
5.2018年，招商双玺、万科蛇口公馆、润府三期等项目引进公证机构摇号购房。效果不错。
三、深圳企业购房情况：企业购房比率不高，但是近期增多
1.2013年7月至2018年6月，企业购买新建商品住宅共2822套，占全市信访总成交量的1.35%；企业购买二手商品住宅10201套，占全市二手商品住宅总成交量的2.21%。
2.2017年，企业购买新建商品住宅785套，占全市信访成交量的3.05%，较上年提高0.92%。
总体来看，企业购房占比不大，但近期占比明显上升，投机意图上升。
四、深圳商务公寓情况：近年商务公寓增加，量价皆升
1.2013年7月至2018年6月，全市新建商务公寓和二手商务公寓分布成交3.45万套和1.01万套，占目前全市存量商务公寓（截止2018年6月30日，我市产权登记的商品公寓共5.5万套）的81.1%，近5年商务公寓交易活跃；5年内转手交易的商务公寓占二手房商务公寓交易总规模的65-75%，投资投机购房较为明显。全市商务公寓面积仅占商品房面积的0.4%。
2.2017年初至2018年4月下旬，深圳市企业法人购买一手商务公寓（含预、现售）2011套，占总套数的16.9%。
（内容来源与网络，仅供参考）
②回顾，深圳调控的前世今生
我们回顾下，深圳这些年，政策是怎样一步步调控的。
2015年，深圳是全国率先领涨的地方，一年涨一倍；所以，政府2016年4月份就开始启动第一轮调控。调控之后，深圳市场速冻两个月，又开始抬头。于是，2016年10月份再加强调控，力度史上最严。这一下，导致房子一下子确实不是那么好卖了。
除了调控，当时深圳还配套了房地产市场大型整顿行动：即全市检查金融、房地产企业、中介，导致很多楼市的销售方法都不能用。市场被打击地动不了。
那时候，宝安中心区房价明显迅速回落。布吉、罗湖也有回落。但是回落不久，2017年2月，深圳就进入了抄底期，房价的低谷没持续多久。比如，2017年初，宝中中心区很多房子降到五万多、笋盘遍地。到2018年时，宝安中心区这些房子基本都六万多了，市场上扬还是明显的。
比宝安中心区，还涨得多的，则是深圳的入门级豪宅。香蜜湖、深圳湾，2016年700-1200万的房子，到2018年基本都涨到了1500-2500万。几百万纯利赚入口袋，有钱人愈有钱。
2017年12月份，因为外界舆论压力，深圳搞了三价合一政策，即银行评估价与国土局评估价必须一致，堵住了低首付的路。但是，三价合一虽然抬升了购房资金门槛和成本，但基本没带来深圳的房价下降。
自2017年下半年以来，深圳市场一直比较平稳，直到2018年三月份，深圳新房限价差价比较明显，价差开始导致新房开始走俏。一开始，限价新房也不是那么紧俏，不会日光，新房去化周期大概要15-30天。后来，价格落差越来越大，想套利的人越来越多，市场开始出现「打新」的说法。
温和的好日子在华润城即将入市开始变化，五月份，民间就开始把所谓的茶水费炒作到一两百万。这种投机现象，深圳政府当然不允许发生。所以各方面也不断提醒深圳的自媒体，不能乱炒作。但是，华润城开盘依然被自媒体炒作成为一个现象级事件。毕竟，华润城新房8万，比二手房11万低了3万，只要智力正常的人都知道，买到就是赚到。所以，媒体出了一些离婚排队三里的报道，让政府很为难。
加上，双玺作为豪宅，2000-6000万一套的房子开盘，与市场价落差达到千万级。一些资金就集结进来，成立打新资金池。用企业名义去买。中到号后，再转让企业股权，一套房收数百万茶水费。据说，双玺有21%左右的房是企业买的。这就让政府就忍无可忍了，不得不酝酿限购升级。
大概在6、7月，我们已不断提醒用户，深圳限购要升级。有资格的尽快上车。
结果，7.31，限购升级终于来了。主要政策就是企业不能买商品房了。公寓全面限售五年，且以后新建的公寓都不能卖，必须长持。离婚两年内，认婚前家庭资产数量。住宅限售三年。这种政策，在全国比起来都算严的了。
③2018，深圳调控下的楼市情况
深圳7.31推出了史上最严的调控。终于限售三年且离婚两年内依然认婚前资产，离婚方法不那么好用了。市场确实开始冷静下来，不少二手房开始陷入低迷。
政策出来后，深圳新房市场，倒也没有遭受特别严重的冲击。近期，深圳南山区的边缘地带、同乐关附近一个新盘，通过中介大肆推广，导致周末人太多，竟然使得营销中心限流。这可能对于业内来说，都是有点出乎意料的。虽然大家都对深圳后市有信心，但也没预想到市场的反应那么理智，该买的人还是在买。
其实，今年以来，深圳新房的销售都比预想的，要好一些。虽然楼盘都配合政府，没大肆宣传，但是基本上都有比较稳定的销售量，不少楼盘也慢慢儿快卖完了。
④调控之后，在深圳如何买房
第一、我们研判，深圳2018限购版本，不会导致降价潮。但是市场会降速、降量。以后，深圳门槛在首付100万左右起步级别，资金少的玩不转深圳了。以后深圳是一个总价500-2000万价位赛道。但是，有粤港澳利好和前景，深圳依然是全球最具增长力的城市，是最值得长持的城市。
第二、低资金、高杠杆只能撤向其他二三线城市及环一线城市群。虽然部分二线城市成长性可能也不错，但是整体稳健增长性都很难如深圳。这亦是资本在优质城市无资格可买房的无奈。
第三、当然，深圳也彻底断了短炒的可能。深圳不再是投机的乐土，而是投资者的中长线家园。在这种形式下，现金流能力弱的宝宝，很难熬得住深圳的3-5年锁定期。
第四、强烈不建议现金流能力弱的高杠杆盲目建仓深圳。现金流中断，守不住仓位，就无法守候未来最美的玫瑰。一刀流，不适合深圳了！
第五、但是，深圳市场依然有机会。在价值成长角度，深圳外环物业，依然存在巨大价值重估的空间。深圳学位房，依然是需求稳定增长的市场。深圳上车级豪宅，依然是有主力需求。毕竟，在财力够得着的情况下，人们总是希望能居住品质更好一点点。毕竟市区低价位老破旧的环境差，居住起来不太如人意。
第六、所以，深圳彻底进入价值投资期（排除短炒）。投资房子，要跟着刚需主力走。要关注板块和品类的分化。必须避开那些弱势板块，否则持有八年都可能没什么成长性。选筹，越来越重要，主要是避免入坑被套。
⑤外溢临深
粤港澳趋势下刚需选择的必然
既然，深圳上车门槛锁在了100万首付这个起点。那么，深圳2000万的人口，购买力必须要有个泄洪区。购买力必须泻到其他地方去。泻流的主方向：
第一，是主力二线城市。50-120万首付，三四年翻番，是深圳热钱最喜欢的。最好这个二线城市还是当事人的故乡，有熟地优势、好选盘。
第二，泄洪到同在珠三角的广州。深圳人，也一直活跃在广州及广州周边楼市，这两三年也都获得了一两倍的变现式收益，比如增城、佛山2016年就倍增。
第三，广州之外，深圳的泄洪主要是临深莞惠、中山。
临深是粤港澳的核心，主要指东莞、惠州与深圳接壤的区域主。深圳、临深已经在融合、真正在一体化之中。临深，也包括中山深中通道落地的区域。
深圳的地铁，已经修到临深各板块的边缘，各个镇和区离深圳地铁口的距离是平均800-2500米。
已经通车的有11号线地铁，碧头站到东莞长安中心点也就两公里左右。
在建的、较快通车的，是10号线地铁到东莞凤岗、3号线到东莞凤岗、3号线到惠州秋水。
在建的，还有14号地铁、16号地铁到惠州白云坑、大亚湾西区，大概2.5-3.2公里。
以房价来说，这些地铁线终点站区域的深圳房子的价格大概是3-5万。而对应的东莞的临近区域房价是2-3万（也不便宜了，东莞人有钱）。对应的惠州大亚湾西区、白云坑、秋水新房1.2-2万（市场限价的结果）。二手房6000-9000应该淘得到。
中山一直是价格洼地（未必是价值洼地），未来深圳通道通车，半小时就能到宝安。目前中山新房房价8000-1.6万，比东莞便宜很多。
⑥20万年收入以下
深圳保障房或去临深
以后对于深圳的20万年收入以下的家庭，奔向临深几乎是唯一选择：除非花上十年去等深圳政府分房子，否则白领工薪只买得起临深的房子。但是，深圳的保障房也可能建的比较偏远，哪怕按商品房市场价五折，这些保障房也得两万多一平米。所以对于白领工薪的家庭，不管是买深圳保障房、深圳小产权、临深商品房，其实购房经济负担都不小。一句话，挺苦逼！
临深区域，是粤港澳范围内，最临近深圳、香港的。地段价值优势明显。而且，深圳或可能迟早扩容，导致临深区域存在彩票式投资机会。其实，惠州大亚湾西区，龙光城附近，已经有星点小地块要移交给深圳。
整体来说：
如果能在深圳买得起就买深圳的。去临深也不能买太大太贵的，毕竟临深天花板比较明显。东莞临深，改善居住，跟着华为高管走。他们会买松山湖、塘厦、大岭山、常平、大朗这一大板块的中小型别墅。比如，东莞大岭山金地的小别墅已经卖完了，多是华为人买。
爱住家看楼日记