在深圳商品房价格节节爬升到半空中的时候，在限制贷款之后，有能力有条件购买的人群减少了一大半，但有居住需求的人却没有减少。小产权房有保障吗
这时为了拥用自己有房子的梦，不少人把目光投向了深圳小产权房。
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称乡产权房。
小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。
所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
那么深圳小产权房在购买时应该注意哪些问题呢？
1、看开发主体是否合法。
实施城中村土地开发的主体可以是村民，还可以是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，也可以是村委会依法委托的房地产开发企业。
但主体一定要取得合法开发土地的资格。
2、看是否取得了国有土地使用证。
按照有关规定，城中村的开发用地，必须由市土地整理储备中心征为国有土地，实现土地性质的转变，再通过招拍挂方式交给土地使用者使用，并由市国土房产局核发国有土地使用证。
3、看是否符合城市规划。
城中村改造项目，必须符合城市总体规划，只有符合城市整体规划，购房者的房屋所有权证书才有一定的取得保障。
4、看是否取得了建筑工程施工许可证。
城中村改造项目应按照《建筑法》的规定，进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。
5、看有没有商品房销(预)售许可证。
这是城中村改造项目准许向社会销售的重要标志。
城中村改造项目应符合《房地产法》的规定，经市国土房产局审核，各项条件符合有关法律法规的规定，取得商品房销(预)售许可证后，才能向社会销售。
6法律规定
中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
因此，深圳小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。
以上就是小产权房存在的问题，大家在购买时应该正视，并且注意前五条的内容，尽量避免损失。